对房子不可以有感情 该卖一定要卖

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上海市区高档写字楼，西装笔挺，会话良好，英语流利。

五大国际地产代理公司的形象似乎更“国际化”，但像国内地产代理公司的老板一样，国际代理公司的工作节奏很快。

第一太平戴维斯(Savills)中国区董事长刘德阳在接受早报记者专访后，立即去见客户。

“在我的管辖范围内，有10个城市要去。每周出差一次。”高力国际北亚董事总经理刘伟伦告诉早报记者:“周一或周二出门，会去其他办公室，见客户，和员工谈业务、谈战略，开会，平均2到3天。这个周末回来。另外，每年都要去美国和日本做一两次访问。”

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忙碌的背后是国际代理银行业绩的快速增长。

但有业内人士介绍，自上世纪80年代末以来，国际代理银行纷纷进入中国市场。但是在很长一段时间内，成长是很平缓的。

“你看看这十年的财务报告，就知道前期发展太慢了。我最近才起床。”一位知情人士对此表示怀疑。

在房市暴涨的十年里，国内中介爆炸性扩张，享受着房价上涨的丰厚油水。专注于商业服务的国际代理银行似乎对住房不太感兴趣。

当时，监管引发的楼市风暴并没有席卷国际代理行。国内中介在日夜拉客的同时，依然一如既往的活着。

这时候很多住宅开发商被迫转型业务，商业地产的黄金时代才刚刚开始。国际代理银行的增长异军突起，悄然垄断了中国的商业服务代理市场。国内中介想进入商业市场，远远落后。

“货如轮岗”的智慧

徐见过国外房地产市场的大起大落，国际机构对房地产市场也比较理性。

“货如轮岗”，在刘德阳看来，是做房地产最重要的逻辑。意思是把产品当商品，不停的套现再滚，来来回回。

“很多人不理解是因为不愿意。”刘德阳清楚的记得，香港金融危机的时候，一个开发商卖了整栋楼几十亿的货，却只赚了1000万。开发商说，他收回几十亿现金，拿几十亿，很重要。因为，这是一个项目，还有其他。

“房子不能有感情，货一定要卖。”刘德阳认为星河湾降价是一种智慧。

在过去的一年里，一些开发商告诉早报记者，豪宅降价是不情愿的。干脆不开，保证利润率。

“冬天过后，就会有春天。”这句话可以作为遭受金融危机的开发企业的参考。

有人说开发商可以和信托合作。

在刘德阳看来，信任就是高利贷。融资成本太高，典型的年利率25%-30%。借高利贷，中间还不兑现，死的更惨。

“静下心来做产品”

面对世界各地综合体的兴起，开发商已经开始玩商业地产。

“危险！中国的市场是典型的，不是现象，但经常是蜂拥而至。做商业地产很危险。价值不是因为建购物中心，而是因为生意好，投资好，客户生意好，生意产生的价值。再加上先天的地理位置。”比如刘德阳，有人想把房子给别人，但是生意做不好，没必要给别人。

因此，如果综合体没有处于良好的地位，它将面临激烈的竞争。有什么优势？差不多，我头疼。

戴德梁行大中华区首席执行官张也提醒说，转型本身就是一个过程。

在张看来，金地、万科和大开发商应该多元化经营。在过去的几个月里，我一直在努力取得成绩。现在该静下心来做产品了。

“每个人都认可转型和多元化，但他们没有花时间实施产品来迎合市场。”张说，他现在看到很多转型开发商做的商业产品都不到位。应该是沉淀做产品的时候了。“住宅不好，跑去转型做业务，做办公，做出来的手段和产品都不到位。”