学区房价格没有最高只有更高 存在N种风险

本篇文章3047字，读完约8分钟

不言而喻，这个高价是自身的稀缺性造成的，越是稀缺性，大家越是有风险意识的购买。根据我们律师以往处理此类案件的经验，笔者介绍了购买学区房时可能出现的各种风险，希望能让大家提前做好规划，防患于未然:

与学校相关的风险

普遍接受的学区房概念是，幼儿园升小学，小学升初中时，学校规划吸收孩子的学区房，称为学区房。

学区住房的政策风险

最大的政策风险之一是户籍年限和取得房产证年限的变化。有人总结了一句话叫“五年大变，三年变，一年小变”，意思是学校主管部门经常根据不同情况改变年限。比如买房，规定一年内可以就近入学，即将入学时可能变成两年。还有一种情况，买房的时候在学校规划区，准备入学的时候可能会留出。

学校自身变革的风险

学校本身教育资源配置存在问题，导致教学质量下降，学区房价明显下降。另一方面，一个教学质量不高的学校，因为自身的变化，变成了重点学校。

确定招生范围，注意门牌号

买学区房一定要看房子的位置。你可能会被分配到一个数字之外的另一个学区。特别注意查看房子的单号或双号，当是尾号的时候更要注意。现在学区房的划分被人为复杂化，甚至学校周围的房子也不一定属于学区房，所以要慎重购买学区房。

学区不是大家想的那样，录取可以用“邻近原则”，所以要仔细确认名校的招生范围。有的楼房就在学校旁边，但是学区不对，容易被开发商误导，最终影响孩子的教育。

购买学区房的各种纠纷

以上情况就是和学校有关的风险。现在主要说一下和房子有关的风险。学区房一般有两种，一种是一手商品房，即直接向开发商购买的住房，另一种是二手房，即存量住房。

一手住房的风险主要集中在办理房产证上。比如签订商品房预售合同时，开发商承诺入住一年后发放房产证。但实际情况是房产证发放时间被拖延了，而且一直拖延，导致业主的孩子无法上学。

二手房风险相对较多，主要集中在产权纠纷、户籍纠纷、房产中介虚假信息纠纷、卖家恶意涨价纠纷等方面。

产权纠纷

第一种产权纠纷可以分为两种，一种是共有人之间的纠纷，另一种是因产权不清而不能转让产权的纠纷。

先说第一种共有人之间的纠纷。我们遇到过这样的情况。在北京海淀区的一个著名学区，张女士从刘先生那里买了一套房产，为她的孩子上学做准备。张女士付完首付后，突然又接到刘先生的电话，明确告诉她买的房子还在遗产诉讼纠纷中。我希望她放弃购买，因为与他签订合同的刘先生只是该房产的共有人之一，而不是唯一的所有人。所以和她签的合同是有瑕疵的。

为什么会这样？因为学区大部分属于旧房，而且房产原主人很可能已经去世，这样的房子很可能会发生继承纠纷。正是因为这种特殊性，我们必须提醒大家，在购买历史悠久的学区房时，一定要详细询问卖方房屋是从市场上购买的还是继承的，并将房屋来源作为合同的一部分写入房屋买卖中，以保护自己的权益。

产权纠纷的另一个案例是房屋的产权是否可以转让。说到这一点，很多人可能会觉得有些夸张。事实上，这种情况在许多进行房改的住宅区最为常见。由于部分单位房改不彻底，卖方无法从单位获得挂牌交易的审批表，导致合同无法履行。我们已经处理了这样一个案例。在北京天坛附近的一个学区，杨先生楼上邻居的房子可以上市交易，但杨先生的房子单位就是不肯卖，导致杨先生向买家支付违约金。所以在购买学区内单位的房屋时，一定要问房屋交易是否需要挂牌交易的审批表。

户籍纠纷

户籍纠纷有两种。第一，卖方户籍还没有完全迁出房屋。按照一室一户的一般户籍管理原则，买受人户籍不能迁入。另一种是某些地方的特殊情况造成的。一个房间可以有一个以上的户口本，但卖房的孩子还在学校读书，学校拒绝接收同一所房子另一个户籍的孩子。

无论如何，最好的防范措施是在房屋买卖合同中约定，原房主不迁出户籍的，应当缴纳多少违约金，而且这个违约金必须按日计算，迁出后的每一天，他都必须承担一定的违约金。只有增加违约方的负担，交易才能安全。

除合同约定的违约责任外，在决定购买学区房之前，最好与出卖人一起到房屋所在地公安机关核实房屋内的户籍。

房地产中介虚假信息纠纷

这种纠纷直接关系到房产中介的专业素质。我们遇到的案例大多是代理人利用自己的信息优势，诱骗买卖双方签订协议。纠纷发生后，他们置身事外，袖手旁观。

给你讲个案例，杨女士有一套一居室的公寓，她想卖掉。为了得到这套房子，房产中介王向杨女士暗示，她通过朋友了解到，杨女士的房子所在的小区明年将划为学区房，房价肯定会上涨。听了小王的话，杨女士把房子给了小王的商店出售。后来小王把这套房子推荐给赵女士，又介绍给赵女士，听房主说这套房子明年要分配到学区。如果你今年买，明年一定会赚很多钱。结果杨女士和在小王的帮助下签订了买卖合同，并支付了房款。但是，第二年，这所房子没有被列为学区房。这时，首先找到杨女士要求陈述，杨女士感到愤愤不平。他们一起找到中介小王，小王解释说他只是推断自己可能会成为学区，这本身就是一种风险。

后来因为杨、赵当时没有证据证明小王出轨，诉讼被法院驳回。我们提醒您，目前中国房地产中介的业务水平参差不齐。在决定交易之前，买卖双方都必须去学校或者他们的上级机关核实情况后再决定是否交易。

卖方恶意涨价纠纷

这种纠纷是最常见的。说白了就是因为房价上涨太快，卖方想多赚钱，只要违约金金额低于房价上涨，卖方就敢违约。防止卖方恶意涨价的最好办法是在合同中规定相对较高的违约责任，让卖方不敢越雷池一步。

一般情况下，我们同意先约定延迟履行违约金，在明确约定首付或剩余房款后的一定期限内，按日计算卖方延迟履行违约金。

其次，要约定一房卖出或多卖，要交不少于总房价20%的违约金。

最后要约定，房价上涨过快，违约金不足以赔偿损失的，按照买受人的实际差价进行赔偿。

由于篇幅所限，以上三个协议无法详细说明。我们可以把握一个原则，约定违约金的数额要相对高一些，增加卖方的违约成本，这样交易安全会更有保障。

其实相对于普通的房子，学区房的特点就是一头连着“学习”，一头连着“房子”。学区房被追捧，成为“硬通货”，既体现了家长“在成龙身上找孩子，找女人变健康”的特点，也揭示了教育资源的不合理配置。事实上，学区的房产纠纷和普通的房产纠纷没有太大的区别，但是这种房产纠纷更容易发生。插图/刘飞

(作者是北京郝明律师事务所房地产法律事务部部长)

3链:吃虫，吃厕所，油炸？？3.模纸锻造，模模模模模模模模模模模模模模？？. 95枷锁和枷锁？？. 07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1。连锁涓涓？？邦邦，邦邦，邦邦，交邦，辽辽？？要坚强，要坚强。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入3链？？3镝？？6铥？？0(乌桕含3链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死，死，死，4.72？？......

当前流行度:0

墙，墙，墙，墙呢？？钳有丰富的镰刀，叉，叉，楠，和链，哄栾榜我们的x1.....

目前流行度:1

要不要搅镝惯哮喘？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？连锁？？4."敌虏，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓水，砸钹，甩钹，砸钹，砸钹，到响，咝咝，砸？？格格格格柊.....

当前流行度:0