专家评席勒楼市泡沫论：一直说总有猜对的时候

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在获得诺贝尔经济学奖之前，罗伯特·希勒曾多次访华。据媒体报道，2009年12月，他在深圳参加一个企业活动时，对现场提问的记者说，“中国经济发展很热，但也有一些现象需要警惕，比如深圳房价高。”

席勒主要从房价收入比来分析楼市。在2011年世界经济论坛年会上，他再次直言中国房地产存在泡沫。他说:“一个普通的上海人，要工作100年，才能用全部收入买房子。既然如此，为什么还要买房？答案是，大家都预计房价会再次上涨。我觉得这样的猜测是不理智的。

对此，上海交通大学上海高级金融研究所副所长、金融学教授朱宁解释说，席勒对中国市场了解不多，他也肯定了中国市场的独特性。但与其他国家相比，租金与房价之比，收入与房价之比，物价上涨，中国房价偏高。"

席勒是朱宁在耶鲁大学当医生时的导师，朱宁非常了解席勒的观点。“席勒预测，2005年美国房地产出现危机，美国房地产泡沫直到2007年才开始破裂。所以理论不是预测的模型，只是从长期趋势来分享对市场的看法，应该是这样的。解读他的理论。”

朱宁认为，中国一些城市的房价确实过高，这只能从投机的角度来解释，很难用传统的经济理论来解释这一现象。罗伯特·席勒对这一现象的解释是，人受周围环境的影响很大，忽视了投资风险和回报，这是非理性的。

然而，北京大学法律与经济研究中心的研究员薛兆丰说:“任何断言房地产市场存在泡沫的人总有一天会受到尊敬。不走的钟，一天准两次。”经济学不需要假设人是理性的，事实上人往往是非理性的，但非理性行为会受到惩罚”。最终，价格会回归理性，这是一个动态的过程”。

中国房地产协会副会长陈国强从行业角度理解这个问题。他认为，席勒虽然用的是房价收入比，但更直观，不一定符合中国市场的实际。

陈国强说，2009年下半年房地产市场确实疯了，因为政府改变了对房地产市场的调控政策，导致市场反弹。当年商品房均价上涨29%左右。罗伯特·希勒注意到了这一现象，但他只看到了像“北上广”这样的特殊城市。

2009年罗伯特·席勒(robert shiller)还说，加州房价收入比是8-10倍，而深圳、上海等中国大城市房价收入比是36倍，令人担忧。对此，陈国强认为，中国人买房，尤其是高收入人群，收入来源比较多元化，无法套用简单的工资收入或固定收入比较来做出判断。不仅中国是这样，其他国家也是这样。东京、纽约等国际大都市的整体物价收入比也偏离全国整体水平。

"理论是有用的，但这并不意味着理论能很好地预测一个结果."北京大学国家发展研究院经济学教授冯路认为，讨论中国房价增长机制是否可持续更有意义。首先，中国的经济增长需要合理、可持续；再就是土地制度，人为提高房地产土地供应价格；第二是对资金总量的控制。在过去的10年里，货币总量大幅增长。这个有特定背景，现在应该控制；最后是政府的决策，每当经济下滑或者有点不景气的时候，怎么强调保持增长都不为过。"这四个因素结合形成的过度增长机制肯定是不可持续的."冯路说。

薛兆丰也反对用房价收入比来观察房地产市场的做法。他认为像北京、上海这样的大城市，房价收入比的计算是没有意义的，因为在这些大城市买房的人，很多也能在伦敦买房。他们是比较高端的人群，收入不在统计之内。

“中国只有一个地方房地产泡沫。”北京大学房地产金融研究中心主任冯轲公开对媒体表示，他认为中国城市的发展差距很大，因此不存在整体泡沫，只有局部泡沫。中国一线城市和部分三线城市泡沫明显，二线城市相对健康。

陈国强还认为，当地市场的高价格存在泡沫，但总体来说是健康的。大量资本流入房地产市场，以投资和投机为目的买房，然后通过这种方式获得收益。当然会有泡沫。但是，国家实行限购政策后，这种情况发生了变化。目前“北上广”房地产市场过热，是因为刚性需求和自住需求没有得到充分释放，北京每年新增几十万人，造成供需矛盾。在北京这样的城市，投资买房的比例已经大大降低。

"房地产市场实际上是与城市化进程同步的."陈国强说，城市化尚未完成，对房地产的需求，无论是住宅还是商业，都处于高增长状态。房地产市场的稳定与城市化进程有关。

尽管一些国内学者不同意罗伯特·希勒的判断，但房价正以每年20%的平均速度上涨。如果房价大幅受挫，将对实体经济、金融体系和整体经济的稳定增长构成巨大威胁。因此，陈国强建议房地产市场的发展应该回归住宅物业和使用物业。

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