【央视财经评论】以房养老？有房才能养老？-云情报

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老年人住房再试点工程引起了公众的关注和热烈的讨论。为什么北京和上海过去会失败？它的市场风险和障碍是什么？依靠个人和社会资本解决养老问题能有多有效？

国务院《关于加快发展养老服务业的意见》提出“开展老年人反向抵押养老保险试点”。“住房反向抵押贷款”是指老年人将自己的房产抵押给金融机构，以获得一定金额的养老金或定期从老年公寓获得服务的一种方式。到目前为止，老年人住房的实际运作没有取得实质性进展。老年住房似乎“叫好卖不好”。实施起来有什么困难？

【央视财经评论】以房养老？有房才能养老？

在采访中，记者发现，许多老年人不信任以住房为基础的养老机构，不敢轻易抵押财产。

北京市民:因为我有儿女，说实话，他们还在盯着我家。我把房子抵押给银行后，可以提高生活水平，获得银行利息。等我走了一百年，房子被银行抢走了，孩子也不能骂我。

目前市场上有些产品贷款期限在十年左右。这样的产品设计太简单，有些老人很担心。十年后该怎么办？如果房子被拿走了，连住的地方都没有吗？

实施老年住房最大的阻力来自于老年人与金融机构的风险分担，国内房地产价格走势、预期寿命等关键因素难以预测。老人不知所措，金融机构犹豫不决。

记者对北京部分老年人进行了随机调查，老年人普遍承认情感上无法接受以住房为基础的养老模式。因为房子是很多财产，自然要留给孩子。

北京市民:我觉得我不太相信银行。

北京市民:如果你把这个房子抵押给这家银行，这家银行的保险以后就不保了。如果我们不信任它，它可能不会被保险。

刘戈:老年住房不能成为中国养老的主流方式

(《央视财经评论》评论员)

以前我们都讲养儿防老。现在由于实行计划生育，孩子没那么多了，没有办法靠孩子养老。此外，几年前，商业养老大行其道。后来很多人交了很多年的商业保险。后来他们发现里面有很多套路，最后居然让你无法相信。当然最重要的基础是社会养老，也就是我们现在的养老体系，这是一个基础。至于老年住房，其实也有一部分中产阶级有房产。等他们老了，想要过上更体面或者更富裕的退休生活，那么这部分人就可以用这种养老方式，永远不可能成为整个社会的主流养老方式。发达国家也不是。在中国这样的限制条件下，以中国的文化传统，更不可能成为主流的养老方式。

【央视财经评论】以房养老？有房才能养老？

在中国的现实中，子女和父母的财产没有明确划分。在这样的情况下，你说中国父母最后应该在死前把房子交给银行，然后过上奢华或者更好的生活。这种可能性基本不存在。

马光远:政府不能提议在为老年人提供住房之后推卸基本养老责任

(《央视财经评论》评论员)

其实这十几年，国内很多地方也在试点，比如上海、苏州，但最后都失败了。失败的关键是什么？除了设置系统细节的一些问题，最关键的是如何接受大家的想法。第二是适应的人很少。在这种情况下，我们不可混淆的第一个概念是，基本的老人护理制度必须由政府提供。如果你想在晚年过得更好，让晚年更奢华，那么你可以想很多办法。比如可以去高档养老院，也可以把房子套现，以年金的形式给你。我觉得这个东西本身，如果一分为二来看，是个好东西，大家都可以试试。

【央视财经评论】以房养老？有房才能养老？

养老是一种自我选择，也就是说你的基本养老应该由政府提供，政府提出养老后不能说推卸你的基本养老责任。我觉得这个是做不到的，但是如果你想让自己的老年生活过得更好，你可以自己做选择，你可以和金融机构谈谈每个月会给你多少钱。

刘戈:政府仍然有必要出面作为中间人来支持老年人

(《央视财经评论》评论员)

其实金融是不同时期处理现在和未来的一种方式。像养老金融一样，通过反向抵押贷款，它确实提供了多种选择。有一些老人，如果他的想法比较前卫，或者根本没有孩子，那么他可以采取这种方式。如果把这样的政策纳入国家支持和鼓励的政策中，我们可以提供一些基本项目，让这些金融机构有证据可查，按照这样的思路设计自己的理财产品，让一些老年人在年老时可能不愿意把钱留给子女或者继承人，让他们过上更体面或者更好的退休生活，然后他们就可以选择了。

【央视财经评论】以房养老？有房才能养老？

它需要政府出面。为什么叫政府出面？这个过程风险很大，银行也有很大的风险。房价持续上涨，就没问题了。房子一直降价怎么办？比如在日本，90年代中期他在东京用几千万日元买了一套房子，只能卖六分之一，七分之一，甚至十分之一的价格，那么这个时候银行不是亏了吗？然后银行就不敢做了。另外，对于贷款人来说，他也有加息的风险。你的利率提高后，我最终会付很多利息。其实是住房按揭贷款的问题，不管是房贷还是老人住房。举个例子，美国采取的做法是有一个相关的住房部门，建立一个机构。如果在这个过程中银行和贷款人之间存在不信任，这个机构就会出面做担保人。活得太久，银行最后损失很大，政府最后可能会给银行一些补贴。另外，如果老人去世后房子的产权在这个政府部门，那么他把房子卖了之后，会把银行的那部分还回去，剩下的钱交给继承人，所以里面有中介提供担保，银行等金融机构也愿意做。

【央视财经评论】以房养老？有房才能养老？

现在，对于银行来说，风险太大了。如果一家银行有很多真正的业务要做，为什么要做这么高风险的业务？而如果有法律风险，比如中国一位老人去世后，孩子不履行这个约定怎么办？如果他不给你这栋房子呢？所以在一系列法律法规出台之前，银行是不会这么做的。

马光远:国外老年住房是基于非常稳定的房价

(《央视财经评论》评论员)

其实我们有了基本养老保险之后，你就可以探索更好的养老生活了。所以老年住房是私人产品。其实，私人产品设计的关键在于细节。如果银行愿意做，那么老人也愿意做。谁都不应该算计谁，但是有风险问题。比如在加拿大做设计，62岁以后的老人都可以，他规定了风险分担的问题。比如老人死了，房子在他死后肯定有剩余价值。剩余价值呢？然后他规定如果有继承人，可以继续继承。不像现在有些老人担心，如果我两年后离开，我不会把房子留给金融机构。对于金融机构来说，如果老人活得太久，到了100岁，120岁，对于金融机构来说不一定合算，那怎么办？有没有专门的机构或者中介机构来分担这个风险？如果没有审批问题，让机构自己判断。

【央视财经评论】以房养老？有房才能养老？

我觉得如果政府介入太深，这个事情可能会改变。因为银行风险不大，老人也一样。比如金融产品本身就需要经过相关机构的审批，比如70年的产权问题也是一个需要考虑的独立问题。另外，如果这房子涨价，对金融机构来说是好事，因为越来越值钱了。但是房子价格下跌怎么办？所以我们出国研究老年住房，一般都是基于一个非常稳定的价格，也就是房价相对稳定，所以不存在价格会涨会跌的风险。

【央视财经评论】以房养老？有房才能养老？