土地财政沉疴难解推高房价 旧有模式亟待转型

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最近“地王”频频出现在土地拍卖市场，被认为是“土地财政”依赖的最直接体现。依靠土地出让满足地方财政收入的不可持续做法越来越严重。地价上涨，房地产税费过高，一定程度上推高了房价飙升。

地方政府对卖地的“喜爱”，与其对土地财政的强烈依赖有很大关系。一方面，地方政府缺乏相关产业的支持，无法在短时间内填补空地方财政收入的缺口。此外，在国内生产总值“政绩”评估的催化下，即使土地财政受到了批评，地方政府仍然渴望得到它。“卖地换钱”的发展模式亟待转变。

“土地财政”纵容

根据财政部公布的数据，今年前5个月，全国公共财政收入56214亿元，同比增长6.6%，增速下降6.1个百分点。截至5月，国家公共财政收入增速连续第三个月保持在6%左右的低水平。负债累累的地方政府渴望用土地换取金钱。

根据审计署近日发布的地方政府债务审计结果公告，2012年底36个地区债务余额合计3.85万亿元。其中，超过一半的地方政府希望出售土地并偿还资金。

“事实上，一些地方政府负债累累，”上述政府官员表示。“很多县级财政都是为了财政粮食，发展靠卖地。如果不卖地，那些城市道路、县政府大楼、公园就没办法了，但是推高房价就相当于从老百姓那里套钱。”

从“还钱”到“换钱”，中间的核心部分都是围绕土地。在gdp成就的催化下，越来越多的地方政府投入到"卖地"行动中，成为行业的"潜规则"。此外，地方政府对土地销售收入的自主管理也在一定程度上加快了土地销售的步伐。

地方政府对卖地的依赖并没有得到缓解，这种“一次性”、“不可持续”的财政收入方式令人深思。在这种略显疯狂的卖地行为下，可以看出，一方面地方政府已经习惯了“土地财政”的好日子，没有耐心通过发展实体经济来积累财力。一方面，地方政府目前没有替代的财政收入来源，短期内仍要依靠土地出让金来支持一些项目。

直接推高房价

统计显示，今年上半年，全国300多个城市的土地出让金比去年高60%，一些热点城市半年的土地销售收入接近去年。

在土地出让金大幅上涨的同时，房价也在上涨。据市场统计，6月份全国306个城市土地出让底价为每平方米1235元，环比和同比分别上涨14%和44%。

一方面，地方政府负债严重，“政绩”问题，卖地可以很快缓解。另一方面，尽管有“钱荒”的叫嚣，但作为实力雄厚的开发商，资金雄厚。结果双方一拍即合，“地王”应运而生，直接推高了房价。

尽管受到新的“五国政策”和货币市场流动性紧张的双重压力，房地产市场似乎仍然充满活力。5月以来，开发商征地热情高涨，地方推地节奏跃进。热潮背后与地方政府职能不清有关。

从近几天很多地方出现地王来看，优势土地资源越来越受到重视。就连号称“不拿地王”的万科，也在“众目睽睽”之下，用半个月时间建成了地王，再次印证了地价决定房价的说法，地方政府成了高房价背后的驱动力。

“只要地方政府对‘土地财政’的依赖保持不变，即使增加更多的土地供应，也无法阻止地价和房价的上涨。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

“卖地换钱”的模式亟待转变

靠土地卖钱的模式越来越难以为继，“入不敷出”的发展模式日益突出。“卖地换钱”，地方政府的杀手锏，犹如癌症扩散，给地方经济发展和楼市健康发展带来巨大隐患。

大广场、主干道、大公园、大拆迁、大建设，是“保增长”需求下的急功近利。诚然，地方政府面临着巨大的经济发展压力，但在这种压力下，如何快速筹集资金加快经济发展是当务之急，由此产生的债务问题最终将留给下一届政府。

财政部财政科学研究所所长康佳早些时候在接受采访时说，人们现在批评的地方土地财政、短期行为、政府职能扭曲等问题，实际上是由分享制和承包制的实际情况造成的，我们知道这在过去会发生许多弊端。

“真正能纠正土地财政的是地方税体系的实际进展，房地产税必须形成一个制度框架。”他认为。

当务之急是加快改革现有的中央和地方财税体制，建立财政平衡体系，不断完善土地收益的管理和使用，防止一次性“透支卖地”，尽快推进“卖地换钱”模式的转变。

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