各地房价上涨压力不减各方预期房价可能上涨-云情报

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今年上半年，北京的新住宅合同数量是过去四年来最高的

虽然一线城市在“全国五条”出台后实施了升级限购令，但上半年各地价格无论是量还是价都呈现上涨趋势。

国家统计局5月公布的70个大中城市房价数据显示，新建商品房价格逐月上涨的城市还有65个。与3月份相比，“国五条”刚落地时，环比上涨的城市数量减少，5月份平均增速从1.09%放缓至0.91%，但同比增速继续上升，新建商品房平均增速达到5.65%。

其中一线城市如北上广深等，房价上涨压力依然很大。以北京为例，上半年新签住宅6.2万多套，同比增长28%左右，是过去4年上半年的最高值。

相对于新房市场，二手房市场更为热闹。据链家地产统计，上半年北京二手房成交约9.5万套，较去年同期大幅增长70.6%。

受《国家五条》对个人转让二手房征收20%个人所得税政策的影响，二手房市场在政策出台前后经历了很大的起伏。链家地产市场研究部张旭表示，二手房市场从今年1月到2月延续了去年的回暖势头，量价稳步上升。3月，受政策影响，供需双方为规避高税收，争相赶末班车，交易激增，透支部分需求。从4月份开始，随着新政的实施，市场又开始观望，二手房交易转入低迷，价格上涨也有所放缓。

各地房价上涨压力不减各方预期房价可能上涨

在房价上涨压力持续不减的同时，土地市场继续活跃。我国一二线城市的地价率大幅上升，广州、北京、上海等一线城市都出现了新的区域地价。自6月中旬以来，南京、广州、上海、重庆、武汉也有了一批高地价地块进行集中交易。高地价无疑加大了房价继续上涨的压力。

火热的土地市场不仅反映了企业对未来市场的乐观预期，也反映了房地产企业仍然有充足的资金。上半年各大房企交出了近年来最辉煌的半年成绩单。

在已发布半年业绩预测的18家上市房地产企业中，有8家预计销售额增幅超过100%，有13家预计业绩增幅超过30%。从a股上市公司一季度财务报告的数据分析，一二线房地产企业的短期资金链相对丰富，尤其是一线企业；同时，房企海外融资非常活跃，企业还有扩张的动力。在资金充裕的情况下，开发商降价促销的动力不足。这也是房价持续上涨的重要原因。

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“资金短缺”或变量

投资房地产行业的资金将减少，房价下行压力可能加大

开发商对市场前景持乐观态度，央行最近进行的存款人调查显示，34.1%的居民预计第三季度房价“上涨”，45.3%的居民预计房价“基本不变”。目前，市场上再次出现买家和开发商一致看好未来的现象。

中原地产市场研究部主任张大伟认为，在高地价、股市、黄金等投资市场低迷、开发商不缺钱、各方预期一致看涨的情况下，下半年房价继续上涨的压力仍然较大。“从北京二手房市场的走势来看，虽然3月后的这几个月成交量没有超过一万套，但仍在逐月增长，说明市场正在逐步复苏。”

然而，从5月下旬开始的资金“短缺”可能会对这一一致的看涨预期产生影响。一位房地产经纪人告诉记者，最近咨询购房贷款的客户越来越多，他们大多担心目前银行的“资金短缺”是否会影响他们的购房贷款。与此同时，北京部分银行首次购房商业贷款优惠利率由8.5%上调至9%或9.5%，表明购房贷款难度加大。

“钱荒”所反映的流动性紧张，会对开发商看似宽松的资金链产生一定的影响。张大伟认为，由于流动性紧张的内部压力以及政府对风险较高的地方融资平台和房地产投资的控制，投资于房地产行业的资金将会减少，开发商不得不通过以价换量来维持运营，这可能会增加房价的下行压力。受此影响，下半年楼市销量可能低于预期。同时，银行资金短缺会明显影响购房者的贷款，开发商的资金成本也会相应增加，可能会加快预售和回笼资金，有望改善市场短期供求状况。

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显然，这种“钱荒”增加了下半年楼市的未知因素，一些嗅觉敏锐的开发商开始调整策略，率先出货。

位于北京亦庄马家桥地区的珠江四季悦城项目，近期将以低至10800元/平米的价格开盘发售，而项目周边地区的房价已经超过20000元/平米。值得注意的是，亦庄马家桥地区附近太湖地区的地价刚刚经历了6月份的征地热潮，很多开发商的平均征地价格在13000元/平方米左右。这个项目低价入市，无疑会对这个地区的价格和预期产生很大的影响。

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北京房协专家表示，在资金突然收紧的情况下，大企业保持充裕的现金流比追求单个项目的利润更重要。目前部分项目低价入市，说明在房地产一线企业阵营中，对市场前景的预期是有分歧的。

重视期望管理

让人们对监管的长期效果有信心

上半年房地产市场形势分化依然明显，房价和地价上涨压力主要集中在一线城市。“一线城市集中了各种优质资源，人口集聚效应太强，从根本上导致了这些城市的房价易涨易跌。”华北珠江公司副总经理赵金说。

事实上，一线城市实施“国五条”新政明显比其他城市更严格，出台的调控规则也更严格。据统计，北京二手房交易约有20%执行了缴纳20%个人所得税的政策。新政出台后，在信贷和税收政策的综合影响下，交易量大幅萎缩，改善需求受到的抑制最为明显，但二手房供应也出现了更明显的萎缩，削弱了调控效果。

但在实际执行中，行政色彩较强的新建房屋限价政策也遇到了一些项目通过再签一份精装修合同来提高售价，实际执行效果打折扣。

“虽然监管政策越来越严格，但我们看到，地价在上涨，资金相对宽松，供需紧张...导致房价上涨的各种因素依然存在。如果资金没有大问题，一线城市房价压力还是很大的。大，也凸显了监管难度。”赵金表示，一线城市调控必然会成为常态，但要实现市场健康发展的调控目标，调控政策本身也要做一些调整。

“要分析房地产市场的长期趋势，我们必须明白，作为一种兼具投资和消费属性的耐用品，其价格不仅取决于当前的供求关系，还取决于预期需求和潜在供给之间的边际差距。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说。

巴曙松认为，房地产市场的预期需求对收入增长、货币条件和监管政策的敏感性远远大于潜在供给的调整速度，这意味着两者之间的差距往往存在，很容易在短时间内突然扩大。在这种情况下，如果调控仅仅着眼于调节当前的供求关系，而不能有效控制需求预期或扩大潜在供给，那么调控的效果往往非常有限，甚至可能成为房价上涨趋势的驱动力。

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中国房地产协会副会长朱表示，目前取得一定成效的各项调控政策主要是“有限的”，很难改变人们对未来房价将继续上涨的预期。在未来的楼市调控中，我们应该在努力增加市场供给的同时，更加关注市场预期。在“国五条”的一系列政策中，明确提出要加强市场预期的管理，这恰恰是预期的重要性。在下一阶段，要进一步稳定政策，加强政策的实施和执行，加强市场信息的公开、透明和及时发布，加强住房信息网络化、房产税拓展等长效机制建设。只有这样，人们才能对调控的长期效果有信心，期望才能更加稳定。

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