中关村西区调整三大疑惑：个体商贩将何去何从

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采访中关村(000931)西区管委会办公室常务副主任田一川

中关村的调整表面上是为了应付差事还是什么？根据西区的调整，diy和其他企业以及个人企业将来会离开中关村吗？五年后，中关村电子商店会成为电子购物中心吗？

《计算机报》记者带着各种问题采访了中关村西区管委会办公室常务副主任田一川，对西区调整的重点和热点做了详细解读。

问题1:调整后严重过剩的存储区怎么办？

《计算机报》:有传言说，在这次调整中，希望每个品牌在每个店铺只建一个店铺。按照目前的IT品牌，只能租几十家店，也只能租100家10000平方米的店，远远低于中关村三大商场目前的营业面积。额外的商店面积呢？

田一川:中关村西区的一个商业调整计划叫建筑调整，三大商场的商业面积调整也属于这一条。并非所有的三栋建筑都是电子商店。海龙电子城(600658)总建筑面积超过7万平方米，电子商店面积约2万平方米，鼎好建筑面积不到19万平方米，同时商店面积约10万平方米，电子世界建筑面积超过15万平方米，商店面积6.3万平方米。在这些大商场中，只有鼎好商场超过了规划要求，其他两家商场都不到50%。据说，将三栋大楼的商业面积减少到50%以下主要是为了调整办公室。根据西区的实际情况，政府要求三栋楼的办公用房不再引进销售企业，在租赁合同期内对现有销售企业进行协商调整，最终恢复办公使用。

从去年到今年上半年，海龙完成了3万平方米的调整，鼎好完成了2万多平方米的调整，易世界也完成了不到3万平方米的调整。三大商场调整后的商业面积总计超过8万平方米，这些调整主要是针对办公企业的搬迁。虽然根据西区的业务调整计划，我们在数字显示方面已经超额完成了2011年的计划，但还有很多事情要做，比如电子市场和品牌店。

目前，我们正与商务委员会、工商局及其他部门研究和制订设立品牌店的资助方法。初稿已经完成，但细则需要改进。我们希望以这种方式发挥领导作用。我们的长期目标是消除这些混乱的市场。目前，这只能是一厢情愿的想法，我们只能加以规范。

黑色导购、逃税、盗版侵权、强买强卖是中关村市场的真实情况。引入高端品牌商店的目的是发挥主导作用。

问题2:中关村的个体交易者会去哪里？

《计算机报》:中关村会淘汰个体户和非公司经营的企业吗？

田一川:就我个人而言，我认为成败不应该取决于企业的规模，而应该取决于是否合法、文明地经营。在调整计划中，对于个体小交易者，我们禁止新的进入，现有的不会被赶走。

事实上，太平洋(601099)电脑城的存在与否对西区影响不大，原因很简单。到目前为止，还没有一家从太平洋出来落户西区办公楼的销售企业批准。如今，在三大商店的电子市场上仍然有空柜台。一些从太平洋电脑城出来的商家已经进入了西区的电子市场，但是更多的商家已经转型离开了。

至于你说的，小商贩特别敏感，怕被中关村淘汰，我想说的是，合法经营的企业不怕这些调整。问题的关键是一些小商贩非法出售商品和假货。品牌制造商不会公开做这些事情，因为非法成本太高。虽然小商人和小企业不怕快速转型，但他尤其害怕你不让他继续经营。2010年5月1日前夕，北京市工商、文化、公安等部门联合进驻三大电子商店，并加强执法力度，专门针对这些从事非法经营的小企业和商贩。他们害怕市场调整，因为他们靠卖水货和非法组装水货为生，一旦他们调整自己的利益，就会遭受巨大的损失。

问题3:在调整中如何平衡商店、商家和其他各方的利益？

电脑报道:在调整计划中，电子世界、海龙、鼎好等主要商业门店的定位已经调整。实际调整有什么困难？如何平衡各方利益？

田一川:从历史的角度辩证地看待中关村30年的发展。中关村最初发展的时候是一条电子街，还有一个名字叫“骗子街”。经过30年的发展，中关村的商店规模已经相当大，有12家电子商店。只有海龙、鼎好和电子世界比较有名，但是拐卖现象仍然存在。什么黑色购物指南，强买强卖都是问题

事实上，在整个西区商场的调整中，利益是最大的障碍和困难。目前，三栋建筑中的电子商店总面积为18万平方米，商户总数超过3800家。电子商店的平均租金是20元/平方米左右，而办公楼的平均租金是5元/平方米。为什么电子商店不按写字楼的方式出租房屋是出于利益考虑，这也是我们业务调整中最大的困难。

目前，许多商家的利润来源不正常。一些经销商的盈利方式是通过制造商给经销商的回扣来实现的。那些经营平行进口和非法组装的diy商人规模太大，无法做出准确的统计。

访海龙电脑城总经理高

中关村调整样本海龙的艰难转型

@我们的记者熊文林

“中关村的传统电子商店已经到了必须调整的地步。现在的调整可能会在短期内对利益产生影响，但从长远来看，如果不进行调整，可能会面临死亡的危险。”

调整期间租金损失1000万元

《计算机报》:现在消费者认为计算机城不是普通人可以去的地方。没有熟人、专业知识和惊人的决心，谁敢去电脑城？

高:的确，我每周都会在不同的时间段去商店观察。我对你说的话也有同感。如果我是消费者，在导购员的过度热情下，我的心态会立即改变。所有这些问题也是海龙和整个中关村店必须调整的原因之一。

中关村的交通量一直在下降，这不是海龙家族的事情。消费者不信任哪个商店，而是整个中关村，这是整个行业面临的一个危机。曾经是中关村三大商店之一的太平洋百货已经不再营业了。除了背后的特殊原因，如果它是在非常好的经营条件，它不会说它已经改变或退出租约。

现在开始的各种调整措施在短期内可能对中关村商店没有什么影响，也无法扭转消费者心目中的不良形象，但如果商店不调整，死亡就必然到来。

调整后，小型个体商户将会消失

《计算机报》:调整后，只有高端的格式会保留，低端的diy格式会从海龙消失？

高:虽然没有明确的规定，但是政府有关部门已经召集我们开会，提出明年年底之前商店diy的比例要降低多少。事实上，diy是整个中关村店中比例最高的一种形式，这种调整直接面向这些调整后的商家的未来出路。虽然商店没有义务考虑营业网点在哪里，但我们必须考虑，但我们不能说合同到期后会发生什么。

今年，海龙的五层商店已经逐步调整。原来1000平方米的diy面积已经消失，逐渐成为一个品牌售后服务店，我们将在明年逐步调整。

调整后，不能说diy会完全消失。我曾经记得，所有的diy都曾一度被列为低端产品，但从我个人的角度来看，我并不十分赞同。从分类的角度来看，Diy有消费者需求。商店能做的是从几个方面调整商店的形式。例如，海龙今年推出了高端diy商店。我认为有必要调整那些情侣商店3~5平方米的小柜台。

未来:购物中心的转型

《计算机报》:海龙调整中最困难的地方是哪里？

高::的确，中关村经过十几年的调整，目前有大量的门店过剩，这样大规模的业态调整，先锋很容易在沙滩上死去。海龙并不是觉悟高，不调整，但眼前的利益在一定程度上和一定阶段是有保障的，一旦调整，会有很多影响。

海龙办公室的自有物业调整相对容易，但对海龙来说，面积约2000平方米的业主商铺的调整和管理最为困难。这家2000平方米的店主商店分散在海龙办公室的每一层，一些店主自己做产品管理。虽然我们已经和政府管理部门沟通过了，但是业主的店铺的产权是属于业主的，所以海龙很难和他们处理好管理关系。

电脑报:目前，我们对海龙五年的计划是什么？我们最初定义的电子商店格式过时了吗？未来，海龙电子城可能更名为“海龙电子商城”或“海龙商城”等。我们会改变与现有租赁商的关系吗？我们希望计算机城五年后会是什么样子？

高:从我的交易来看，我希望海龙和商家的关系能够有所调整。我们多次说过希望加强对商户的服务，但事实上，商店收取商户的租金，控制商户的运作，所以商户很不愿意。我们希望在商业模式上做一些调整。也许我们会从商场的一些方式中学习到如何发挥它的作用，但这并不是说海龙应该变成一个商场，这样海龙存在的优势就会丧失。例如，我们已经在三楼实现了统一收银机，二楼正在向100%统一收银机迈进，所以diy很难实现统一收银机。另一方面，我们与经销商的关系，这种纯粹的租赁模式，也希望有一些改变。

海龙电子城将根据西区调整规划的要求，用两到三年时间进行调整到位。例如，需要两年的时间来调整diy和全机商户的结构，用强大的商户取代它们，另一个是调整商业模式，希望能对今天的海龙有所改变。