旅游地产面临发展瓶颈

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简而言之，同质化竞争严重。旅游地产如何从产品差异化角度准确定位市场？才是重中之重。

在最近举行的旅游地产峰会论坛上，我的那句“旅游地产有走向温州经济发展的危险”在网上引起了口水战，甚至有媒体将其命名为“旅游地产被清算”。这在我看来显然太多了。

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旅游和居住的属性有很大的不同

尤其是这几天，越来越多的人质疑我:作为论坛的主要学术支持单位和策划人，你这样看旅游地产，不搬石头砸自己的脚吗？让我深感有必要对旅游地产的前景进行更详细的解释和分析。

2011年底，国务院发布了《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》，明确提出，到2015年，旅游业将初步建成国民经济的战略支柱产业和更加令国人满意的现代服务业。可见，旅游地产在未来中国经济中扮演着极其重要的角色，吸引了众多房企从住宅地产向旅游地产发展转型。

但是旅游地产和住宅地产有着巨大的区别，超越了道路。首先，长期以来，住宅房地产一直被认为是整个房地产的支柱产业，所以住宅房地产以外的领域一般被归类为商业房地产，但商业房地产实际上是相当多元化的，以房地产为载体，以产业为依托。不同行业下形成了不同的房地产模式，如工业地产(园区)、旅游地产(景区)、商业地产(商业写字楼、商铺、商场)、医疗保健、养老地产等。其可操作性比住宅地产复杂得多，尤其是住宅地产开发完成后，基本上会盈利。旅游地产作为一个占有相当比重的控股行业，在楼盘建成时就开始面临运营风险，在这个过程中有压力，有成本，有很多不可预测的变量。

“讲故事”是旅游地产的关键技术

旅游地产开发商一定要清楚，不是因为你有特殊的景观资源，你就可以做，做好，做大旅游地产。毕竟有同行业其他同行的竞争。如何在产品差异化方面准确定位市场？才是重中之重！这并不像“市场分割”那么简单，而是在一个非常狭窄的缝隙中，“自由生活”，找到生存和成长的机会，空.

换句话说，它与竞争对手有什么不同？这种“差异”是可以被市场接受和欢迎的，需要可持续的、整合的创意策划。不是某个想法，也不是一个可以实现的想法。当然，你必须时刻保持警惕和防范恐惧，关注同行业的变化和吸引技能，不断创新，甚至具备“讲(动)故事”的能力。不然不仅你容易卡，连你自己都容易卡。综上所述，旅游地产必须不断创造惊喜、欢乐，甚至温馨休闲的氛围(取决于产品属性)，这需要庞大而强大的创意策划团队来有效实施。但是容易吗？有多少运营商可以做到？有多少开发商介入后急于摆脱套，想着可持续经营而不是把房产卖了？

旅游地产的“剩女”才是王道

这样一来，缺进缺出，从没想过长期持有的“温州模式”，当然是旅游地产面临的发展瓶颈。因为产业升级和产品优化难度很大，成本很高，同质化问题严重，这是合理的。旅游地产只是追求个性和独特性，即使有好的山川，也未必有好的旅游地产。

此外，旅游地产的资源分为人工意境和自然创造，有景借无景创，并随着软硬件的完善，挖掘空创意的优势，这在一定程度上与住宅地产有很大不同，依靠标准化的运营模式。

最后，我想说的是，随着房地产的多极化发展，住宅和商业的划分是不现实的。根据其持有和出售属性，应分为“经营性房地产”和“非经营性房地产”。后者以住宅为主，前者分为商业、旅游、工业、农业、养老等房地产类别。不可否认的是，在所有的“商业地产”中，商业(场)和旅游地产是最难经营的，因为旅游地产的进入门槛低，发展前景大，所以开发商蜂拥而至是必然的，民生必需品也不是真实的，一段时间的“血杀”是必然的，但只有“剩女”才是自然选择中的王者。