北京写字楼领涨全球：1年租金涨75%

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北京的写字楼租金每年上涨75%，中小型公司正逐步迁出

不久前央视开始搬迁，很多上下游相关公司也开始在cbd地区寻找新址，导致cbd写字楼稀缺，供不应求。高纬物业最新发布的报告显示，北京写字楼租金价格一年上涨75%，是2011年全球增长最快的城市，许多中小企业被迫溢出核心区域。一些基准房地产企业适时推出办公产品，吸引了这一额外需求。近日，龙湖常颖天街、保利东方中心等项目受到市场追捧。但业内人士仍提醒投资者，对于零散写字楼的销售模式，在购买前应充分调查项目本身的运营管理，以获得稳定的租金回报率。

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中小企业的成本飙升

经过去年的快速上涨，北京顶级写字楼的租售价格让许多中小企业难以为继。

王先生经营一家外贸公司，十几个人在光华路租了一个200平米左右的工作室。原月租价格稳定在2万元左右，去年涨到4万元/月。今年年中之前，房东多次表示年底会加租。王先生说，近年来，外贸订单逐年下降，使公司更难承受飞涨的租金。也许他们会在明年合同到期后搬出cbd。

经营一家广告公司的黄也遇到了类似的情况。“因为央视东移，我们公司两年前就搬过来了。目前，工作室位于国茂，租用了一栋四分之一层的办公楼。在早期，这里的租金大约是300-500元/平方米/月，但现在国茂三期的最新租金已经超过了1600元/平方米/月。我得开始找新办公室了！”黄先生告诉我们的。事实上，央视搬迁后的大多数小型广告制作公司、创意公司和广告公司都面临着这样的问题。一方面，央视东迁产生了巨大的集聚效应，有利于东部传媒产业带的整体发展。另一方面，中央商务区租金的不断上涨制约了小企业的资本积累，交通条件和生活成本高也降低了员工的幸福感。

但即便如此，在中央商务区也很难找到一栋办公楼。来自山西的投资者李(音)早在去年就想买下cbd的一栋高品质写字楼，作为一项房地产投资。但到目前为止，cbd项目要么已经售出，要么只租不卖。等了一年，只有租售价涨了。

目前写字楼租金高，其实是因为各大公司都在买整栋写字楼。一方面是由于业务增长带来的自用需求，另一方面也是作为自己的资产，中小企业根本没有机会。“一些高端写字楼的租金涨幅一度达到35%，是历史最高水平。”投资者李透露，“过去6个月，北京写字楼租金涨幅超过20%，吸引了保值基金进入市场，进一步推高了北京写字楼的租金价格。”

■北京写字楼租金领先世界

Cbd超级金融街夺冠

正是这种强劲的需求，导致中国顶级写字楼最终取代上海，成为mainland China写字楼租金最贵的城市，从而进入世界顶级写字楼排行榜。

商业地产研究院高纬物业(Cushman & Wakefield)发布的最新2012年全球最贵写字楼排行榜显示，2011年北京cbd顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价跃居全球第五、亚太第三。租金同比上涨75%，成为2011年全球增长最快的城市，比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。

租金疯狂上涨的不仅仅是顶级写字楼。今年，整个北京写字楼市场的租金环比上涨。据戴德梁行近日发布的数据报告显示，截至2012年第一季度，北京月平均租金达到每平方米277.57元，较上月增长12.64%。在全球147个城市中，北京写字楼租金涨幅排名第一。

尤其是cbd今年成功超越金融街，成为北京写字楼租金最贵的区域。平均每平方米租金价格上涨至304.91元，涨幅14.73%。曾经高达30%的空就业率现在只有5.81%

“目前的情况是，只要新的写字楼项目进入市场，就会推高租金。”国防科工委华北研究室主任魏东说。

用soho中国董事长潘石屹的话说，造成这种情况的根本原因是“北京的办公用地已经被开发商当成房子卖了。”这导致写字楼供需严重失衡。

高力国际研究部主任谢景瑜表示，2012年，空将出现真正的a级写字楼新供应期。虽然在过去的两年里，商业地产的土地被集中出售，特别是在中央商务区和望京地区，十多个商业土地被出售，写字楼的建筑面积大大增加。但是这些高品质的写字楼都是建成并投入市场的，预计在2015年到2016年之间。比如2008年楼市调控时，一般经过三年的开发周期，大量的商业用地被出售，2011年进入市场。但2010年和2011年出让的商业用地最早要到2013年才能入市。因此，目前写字楼的新供应量不能满足市场需求。今年供应可能会中断。

在人少的市场情况下，很多中小型办公用户开始走出cbd、金融街等核心区域，转向租金较低、有地铁通道的近城区。

受央视、北京电视台等媒体巨头东移的影响，传媒业东移的趋势日益明显，位于cbd-定福庄线媒体走廊的许多写字楼持续升温。高纬环球传媒(Cushman & Wakefield China)研究部主任张平预计，该地区将聚集1500-2000亿媒体产业，其中1.2万家媒体企业和8000家上下游媒体企业将东进。

一些基准房地产企业也看到了合适的时机，纷纷推出办公产品。位于媒体走廊的龙湖长营天街、保利东方中心等项目，近期开盘，受到市场追捧。

据了解，保利东方中心售价29999元/平方米，平均面积约200平方米。而龙湖的常颖天街打出了300万/套的底价，吸引了cbd的溢出需求。

龙湖项目负责人表示，长营天街即将开业的两栋写字楼是主要媒体卡。产品主要定位于中小型媒体和创意公司。这些产品之所以有吸引力，是因为它们有三种不同的价值。6号线地铁覆盖27万㎡商业，5万㎡绿林，帮助客户找到理想的办公空间，给项目强有力的升值保障。

据龙湖常颖天街相关负责人介绍，这是龙湖在京修建的包括办公楼在内的首个综合项目。自进入市场以来，创造了25亿元的销售业绩。关于这一时期将要推出的两栋办公楼的整体购买，许多企业都进行了咨询。这不仅是因为常颖天街“媒体公园”的主体概念填充了北京写字楼的空白，也是因为该项目的交通优势和配套优势，将6号线27万平方米的商业设施和5万平方米的绿色花园无缝连接，对媒体企业颇具吸引力。120-320平米的低门槛和150万元的首付也吸引了不少个人投资者。

■零散办公楼的管理决定回报率

虽然零散的写字楼因为稀缺而受到公司和投资者的追捧，但研究商业地产的业内人士提醒投资者谨慎选择零散的写字楼。

因为把产品卖给几个小买家，在后续管理中很难做到统一管理，租金回报往往不理想。

比如靠大卖发家的soho中国，建外soho，银河soho等。，都成功地批量复制了销售策略。购买的投资者也是依靠地段的优势来达到资产增值的目的。但相比于单独的租金回报，soho的产品由于销售分散而出现了问题，写字楼的档次没有体现出来，在同区域租金对比中始终处于中下游。

如何提高零散写字楼的档次，增加租金回报率？其实是开发商对产品附加值的考虑。

龙湖常颖天街项目负责人表示，常颖天街作为一个大型复杂项目，配备了大量的商场、购物中心和电影院。这些商业配套设施都是龙湖运营的，目的是用丰富的配套设施提升整个项目，增加附加值。

此外，此次将大批量出售的龙湖常颖天街写字楼，也将由龙湖地产的管理团队管理运营，也依靠专业机构的统一运营，最大化业主的租金回报。并帮助业主联系租售事宜，保证零散写字楼的质量。不仅如此，常颖天杰还鼓励投资者整体购买写字楼，并为这类买家提供优惠的楼层或价格。