7000元低价房再现上海楼市 刚需盘降价促成交

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上周有单价7000元的公寓楼和单价12000元的独栋别墅。这么低的价格近年来很少见。

平均成交价格在1万元/平米以下。比如位于宝山的徐汇上河源，开业以来一直凭借价格优势做得不错，位于金山的另一个绿色金山大厦上周也卖出了10套，均价9275元/平米。可以看出，价格对交易的刺激体现在对房地产的即时需求上。

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总价5万多元的高端楼盘共售出15套房，面积2700平方米。高端楼盘成交不理想，平均成交价10万元以上的楼盘只有一个凯旋滨江花园。普陀芝罘名牌城卖了3套，其他项目只卖了1-2套。与前一周相比，上海万豪庭成交7套。受房地产降价放缓和市场购买力收缩的影响，高端房地产交易不太热情。

上周全市商品房供应面积19.45万平方米，比上周下降52.76%；其中，新增商品房供应面积13.35万平方米，比上周下降57.44%。商品房整体供应面积大幅下降，是清明节后推货量最少的一周。其中，位于奉贤的银河荔湾城推板公寓占地3.4万平方米，包华北岸的县法院推出了两栋分别占地1.1万平方米和1.5万平方米的别墅。5月份楼市成交情况不容乐观，不少开发商重新认识市场，谨慎推市。

德友地产研究总监卢麒麟认为，今年上海“五一”房展会的热度并没有转化为成交量。房地产市场的观望情绪依然强烈。购房者希望楼市继续降价。除了限购，买家谨慎，不愿意轻易出手。但五一展会期间的交易氛围并不火爆，也影响了节后楼市。

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上海的旧市场推动折扣缩小。预计下半年销量会有所增长

优惠政策的收紧直接减少了空房的新房销售。

13日，记者从宝山区叶晚陈子花园售楼处了解到，该物业上周末新增约150套房，12日的销量约为27套。据该楼盘的一位销售人员介绍，在这批房子中，除了四居室外，5月20日前可以享受“4分优惠”(相当于9.6折)，其余房子均无优惠。

据上海某开发商分析，开发商在促销的时候，不会很摊地摊，一般都是在自己太优秀的时候接受。开发商预测下半年，随着年底临近，企业可能会因为资金压力加大促销力度，但短期内不太可能出现这种情况。

旧盘子推了折扣，变窄了

可见，上周末上海新增的四套房产，一般都没有给大优惠。

根据乐居和SouFun.com截至5月10日的统计，上周末(5月12日-5月13日)上海4栋200多套，均价维持在1.5万元/平米。

叶晚陈子花园有四个139平方米的房间和三个71平方米和95平方米的房间。据销售人员介绍，除了四居室外，所有房子都没有折扣。

位于浦东惠南的布鲁斯镇，上周推了一批135平米的房子。据房产售楼处的一位销售人员介绍，这些房子打折后的均价是12000元/平米，比打折前低了800元/平米。

松江万余荣盛大厦三期的双树湾上周末也推出了一批房子，单价从1.5万元到1.6万元/平方米不等。如果您全额支付，您可以享受9.5-9.8%的折扣。

上海一位不愿透露姓名的开发商分析，上周末新入市的四个项目都属于老市场，所以都定期打折。“估计是因为推广范围太大，他们不愿意触发早期车主。不满；此外，不排除买家在现场购房时会有一定的空房议价。但由于范围有限，交易量估计不会有惊喜。”

开发者的“困难”

优惠政策的收紧也在考验当前楼市的热度。

除了叶晚陈子花园，上海其他三栋没有明确谈成交量，只说“销量不错，但还有各种房子”。

对此，上海某开发商分析说，一般楼盘开盘，说明一定数量的客户已经积累在开发商手里。如果行情好，开盘当天就能成交60%以上。如果营业额只占推送的20%不到，就意味着后续的销售压力更大。

且不说，目前每次都是开发商推板。

上海一位未透露姓名的房地产营销负责人表示，房地产市场分批开放几次的现象越来越普遍。比如松江的一个项目，一次只推了40套，而最新一次申请预售证却批了438套，推的金额还不到获得预售证的房屋数量的十分之一。

开发商表示，根据上海目前的规定，申请的商品房预售面积原则上不应低于3万平方米。目前大部分企业申请预售面积在3万平方米以上，但开发商往往是分批多次开市，因为在目前的市场上卖不出去。如果一次销售过多，会给后期的房屋销售带来压力。

开发商也有“难处”。

据某房地产企业销售负责人介绍，上周末进场的四套房产销售价格基本等于该地区同类项目的均价，加上一些折扣，企业利润不高。而且目前借贷和建材成本居高不下，开发商不愿意一次性大规模推盘，造成利润大规模压榨。

“房企的资金压力有所缓解”

可见，部分房企撤资压力有所缓解。

上述房地产企业的销售负责人表示，总体来说，开发商目前的销售策略多是低价开盘，或者以小规模的特价房形式进行推广，以此来提取急需的资金。当财务状况稍有缓解，推销和推盘的意愿又会降低，这也是目前市场成交疲软，买卖双方僵持不下的原因。

另一家国企开发商介绍，保山某公司旗下项目，除了最近常规打折外，没有进一步推广的计划。公司在浦东的一个项目，推价预计会比上一批房子略高。

开发商表示，对于新开盘的项目，会采取打折或低价的方式来造势消化一批房子，并提取一定的资金，但接下来会收回优惠。从去年开始，很多大型房企率先推广。但是目前这些被推广的企业推广范围也缩小了，原因也差不多。"企业需要资金，但不会为了提取资金而无限压缩利润."

但是对于急需退钱的房地产企业来说，降价的方法似乎只有一个。

“在政策不放松的前提下，只要企业想跑，就必须通过降价来实现。”另一位不愿透露姓名的上海开发商表示。