谁来保障保障房？

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在国内生产总值增长放缓的背景下，经济适用房似乎是房地产行业罕见的亮点。

本来从20世纪90年代末开始，经济适用房的投资逐年下降，但突然在2010年被称为“全国十条”的房地产调控政策出台后，经济适用房开始流行起来。

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前所未有的是，在2011年底的中央经济工作会议声明中，“经济适用房”被政府提到高于“商品房”。

s o h o China董事长潘石屹认为，之所以出现这种现象，是因为经济适用房被赋予了商品以外的属性:“2010年之前，建造廉租房的成本几乎可以忽略不计。到2011年，经济适用房建设的确切数字成为一项政治任务。”

“商品房+经济适用房”的双轨制度被广泛认为是未来中国住房问题的解决方案。

然而，仅仅提高经济适用房的地位是不够的。保障性住房推进过程中的每一个环节，仍然离不开各利益相关者的博弈。几乎所有一线房企都通过各种渠道参与了保障性住房的开发，部分市场参与者认为，在商品房限购的情况下，保障性住房将成为中国房地产行业最大的蛋糕。有传言说经济适用房利润远不止3%-5%。

经济适用房真的能成为房地产行业的生命线吗？

钱从哪里来？

"目前各方利益仍不协调."中国房地产协会副会长朱作了有意义的发言。

事实上，中央政府最关心的是经济适用房项目。2011年，中央提出完成1000万套保障性住房建设，2012年目标为700万套。为配合实施，住房和城乡建设部、国土资源部、财政部已出台相关文件，确保保障性住房建设。

自然，在“经济适用房项目”中，中央和地方政府之间最激烈的争论是谁应该投入更多的钱。中国指数研究院副主任田鹤告诉蔡颖记者。根据住房和城乡建设部住房保障司的数据，2011年，国家对保障性住房项目的投资接近1.3万亿元。

在1.3万亿元中，除了中央财政拨款外，地方财政的作用更大。财政部和住房和城乡建设部发布的文件规定，地方政府的公共预算、公积金增值部分和10%的土地出让收入将作为保障性住房建设资金。此外，公布的数据还显示，2011年，中央政府对保障性住房项目发放补贴1526亿元，增加保障性住房开发贷款1751亿元，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点贷款265.88亿元，合计3542.88亿元。换句话说，剩下的一万亿需要地方政府自己解决。

普遍的看法是，在过去的一年里，银行不可能为经济适用房提供太多帮助，因为2011年的信贷很少。然而，田鹤认为，即使如此，国家仍将对经济适用房项目给予最大的支持。“根据央行发布的数据，新增开发贷款下降了50%。那么这50%是什么呢？根据其他数据，经济适用房贷款占开发贷款总额的50%。这意味着几乎所有现有的发展贷款都贷给了经济适用房。所以，银行是有偏见的。看信任度。2011年下半年，政府叫停了很多信托，但没有叫停涉及保障性住房的信托。”

「公共租住房屋基金在欧美是一项成熟的计划。现在通过信托等方式融资，中国企业的成本很高；同时，2011年CPI上涨约5%。如果人们在这个基础上获得8%的回报，每个人都必须愿意投票。让普通人用炒房的钱来建公租房的概念是正确的，但是银行的既得利益太多了。这样的基金会阻止银行赚钱。”朱认为，名正言顺的公租房基金实际上比地方政府的融资平台要高效得多。

无论如何，2012年经济适用房的资金压力远远大于2011年，在资金来源还没有搞清楚之前，把经济适用房当成房地产行业的生命线，似乎还为时过早。

房企的算盘

“说万科经济适用房利润高完全是一种误解。”万科集团副总裁毛大庆告诉蔡颖记者。但是很多事实证明，一线房企介入保障性住房，还是有利益的。

首先，大量的经济适用房占用了大量的土地。这种现象揭示了房地产企业的朴素心态——无利可图。因此，为了让房地产企业参与进来，政府想了很多办法。2011年，政府机构的相关文件中有这样的表述:“房地产开发企业要抓住机遇，在土地供应、投资补贴、金融利息补贴、融资、税费等方面出台优惠政策。，把经济适用房和商业地产开发结合起来。”

在中国各地，所有的商品房项目都要求“四证齐全”。就四个证，最少4个月，去银行申请开发贷款最少2个月。但现在有些省市为了加快保障性住房建设，连保障性住房项目建设都允许先开工，再办相关手续。

“经济适用房已经成为房地产企业在商品房销售放缓时保证现金流的一个项目。也许这不是一个有利可图的项目，但至少是一个规模项目，一个现金流项目。”毛大庆指出。

在房地产开发商眼里，经济适用房可以分为公租房和限价房。事实上，限价房的整个过程都是由政府主导的，土地出让时，地价、房价、建设标准、销售目标都已经由政府界定，开发商只是充当“代理人”。因为限价房可以直接上市交易，所以受到房地产企业的青睐。

“在2011年的1000万套经济适用房中，400万套是棚户区改造，400万套是公共租赁住房，200万套是可以买卖的限价住房，比例很小。未来限价房在整个保障性安居工程中的比重将继续下降，公租房是政府认可的主流。”在田鹤看来，限价房有可能最终退出历史舞台，到时候，房企的心态又会发生变化。

公租房是经济适用房项目中最难推广的。毕竟公租房建设需要一次性投入大量资金，建成后需要长期管理。目前形成的模式是企业自建，政府回购，政府负责管理。“公租房绝对是最糟糕的事情。和政府还有很多事情要做。”首创置业总经理刘告诉记者。

“大企业要做经济适用房。但是，企业履行责任，解决社会保障问题是错误的。解决社会保障的主体是政府，动力也是政府。政府最应该做的是设计好一个让企业有兴趣参与的制度。遗憾的是，中国目前的制度设计远远落后于社会发展的需要。”毛大庆说。

“从去年到今年，我们从来没有做过经济适用房。”刘说:“即使是盈利的限价房，在销售过程中也可能存在问题。比如政府拒绝出售，就要审查其资质。政府检讨后，时间过了很久。”

但是从数据来看，专门做经济适用房的企业利润率还是挺高的。上海城头控股、北京金隅股份有限公司、贵州中天城头股份有限公司2011年财务报告均辉煌。“安全住房不是任何人都能做到的。很多项目都在区政府手里，竞争要经过固定的渠道和关系。更多的企业为了有工作，接手了经济适用房项目。特别是一般的城市投资企业都是搞开发建设的，可以获得建设利润。”刘指出了重点。

事实上，即使面对经济适用房，真正的诱惑还是土地。如果很多企业最初参与保障性住房建设，这是政府宣传的需要，那么现在，通过保障性住房项目，房地产企业可以从中获得更多的商业用地。绿城中国、五矿地产等房企也做过类似的项目。

到目前为止，经济适用房越来越成为一种必需品。在潘石屹看来，2012年的经济适用房甚至已经成为房地产行业的一座山顶。“如果3600万套经济适用房全部建成，那么中国的房地产市场将不复存在。”

“如果保障房如期竣工，对商品房市场的影响会比较大，肯定会稳定房价。但对真正买商品房的人影响不大，对土地供应影响很大。很简单，经济适用房用地供应多了，商品房用地也会相应减少。”刘对说道。