楼市将现新一轮降价潮 分析称房价至少还可降15%

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今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市刚性需求得到释放，但如何“合理回报”房价仍存在分歧。

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在博鳌亚洲论坛2012年年会上，围绕今年楼市走势，中外嘉宾进行了激烈碰撞，探讨房价回归的“市场底部”，为中国房地产改革发问。

空房价还要低多少？

●空厅的房价至少下降了15%至20%。

●何时出现“市场底部”取决于当地政府是否会自行“放松”楼市。如果看房价收入比等因素，要找到房价市场的底部需要很长时间。

●北京、上海等一线城市将很难回到合理的房价。

政策触底反弹:

只是需要“热身”以换取价格

在今年的两会期间，住房和城乡建设部副部长戚迹明确表示，近期不会出台新的房地产调控政策。政策“见底”的信号促使开发商“以价换量”，逐渐释放了长期持有的刚性自住需求。

与会嘉宾、soho中国董事长潘石屹表示，此前的“限购令”等政策出台后，全国楼市成交量从去年9月开始“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”和开发商“量价”的综合影响下，近期部分城市楼市出现回暖迹象。

北京市住房和城乡建设委员会网站公布的网上签约数据显示，3月份北京新建住宅签约量较2月份增长46.6%，新商品房均价连续3个月调整至2万元以下。

根据相关指数研究机构监测的40个城市，3月19日至25日，22个城市的楼市平均周成交量有所上升。

出席会议的嘉宾、诺贝尔经济学奖得主菲尔普斯认为，中国政府采取了一系列控制政策，防止投资者过快投机房地产价格，以纠正房地产价格的结构性过快增长。红杉资本(Sequoia Capital)创始人沈南鹏表示:“中国的高房价甚至导致了海外人才的流失。”

中央政府坚定不移的态度让开发商不敢乐观，坚持以价换量，发展刚性需求，已经成为业界共识。

与会者普遍认为，以自住需求为重点的市场将是2012年中国楼市的鲜明特征，今年房价不会大幅反弹，而稳步调整仍将是基本趋势。

市场触底:

两三个月后出现了新一轮的降价

温家宝总理在今年的全国人民代表大会上说，一些地方的房价远远没有回到合理的价格，因此调控不能放松。

对此，上海亿居房地产研究院的杨红旭表示，目前，中国500强房地产企业的“存量”是巨大的，许多开发商资金短缺的问题更加突出。双重压力下，通过降价促销是主要的退钱方式。预计未来两三个月将继续展开新一轮的打折降价浪潮。

那么，空房价下跌了多少？

与会嘉宾、成都大学副校长张左奇认为，如果当地政府坚定不移地严格执行现行楼市调控政策，最迟年底前将出现市场底部，空房的房价将至少下跌15%至20%。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，经过去年的调整，目前大多数中小城市的房价基本合理，但京沪等一线城市很难回到合理的房价。

一些与会者认为，地方政府在“房价合理回归”过程中的阻力不容忽视。何时出现“市场底部”，调整程度是否合理，取决于地方政府是否会自行“放松”楼市。

“如果成交量回升和价格止跌两个指标同时出现，可以确认底部出现。”杨红旭乐观地表示，今年房地产市场的“市场底部”将出现在第二和第三季度。

但也有嘉宾表示，从房价收入比等因素寻找房价市场的底部还需要很长时间。“显然，我国房价收入比和房地产平均利润还是太高了。”张认为，我国房价收入比应控制在3:1至6:1之间，房地产平均毛利率应控制在10%至15%之间。

改革后续行动:

一线城市应该征收房产税

“既然是短期调控政策，迟早要收回。”中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林表示，只有制度建设才能“填补”政策退出的空。否则楼市调控将难以走出“高位调整”、“报复性反弹”的怪圈。

财政部财政科学研究所所长康佳认为，“双轨统筹”是解决当前高房价的重要手段。“政策轨道”上的保障性住房供给，就是政府要带头“扶底”；对于商品价格，政府不应该再用行政手段盲目强行干预。在“市场轨道”上，政府应主要管理规划、规则和税收。

康佳建议，在“十二五”期间，一线城市应跟进房产税的征收。房产税可以形成各种积极效应，合理鼓励地方政府转变职能，解决地方政府支持改革对土地财政的过度依赖。

北京

今年的住宅用地供应将减少30%

据北京市国土资源局近日公布，2012年北京市土地计划出让总面积5700公顷，同比下降12.3%；其中，居住用地1700公顷，同比减少33.3%；保障性住房用地减少到850公顷，占住宅用地的50%，同比减少36%。

总的来说，北京2012年土地供应计划有三个突出特点:一是住宅用地供应明显减少；二是经济适用房用地供应明显减少，公租房用地供应减少一半左右；第三，地块郊区的土地占很大比例。

广州

中心城市的住宅租金已经上涨

广州市国土资源和房屋局下属的广州市房地产租赁管理处向社会公布了2011年广州市房屋租金的参考价格，广州中心城区的房屋租金有一定幅度的上涨。房屋委员会表示，“整体租金增幅仍在合理范围内”。

天津

3月份，二手房的成交量和价格都有所上升

天津市国土资源和房屋管理局的数据显示，3月份天津市二手房销售总量为5038套，环比增长78.4%，同比增长7.6%。在过去的14个月里，他们再次恢复到5000多套的交易水平；交易面积38.4万平方米，环比增长79.5%，同比增长5.5%；平均成交价为每平方米8420元，较上月上涨5.3%，较上年上涨9.0%。

天津市中心二手房平均成交价为每平方米10834元，较上月上涨3.1%，较去年同期上涨11.6%。

南京

3月份商品房成交量环比增长90%

据南京网上房产统计，截至3月31日，3月份共认购商品房8048套，售出6696套。在2月份双量大幅增长的基础上，认购量增长70%以上，交易量增长90%，也创下了“限购令”实施以来的新高。

杭州

今年3月，房地产市场降价并出售“井喷”

3月，杭州楼市交出“井喷”月度数据。据杭州透明卖房网统计，2012年3月，杭州主城区共售出4319套房，接近2009年同期高峰。

但这“暖春”是杭州楼市各板块相继降价获得的。分析师指出，在楼市调控政策尚未转向的背景下，杭州楼市有可能在4月份继续下行复苏。