清朝末期租界内房价暴涨数十倍 英在华60%投房产

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1887年维多利亚花园正式向军乐开放时，天津的英租界已经初具规模:道路、港口、码头、教堂、市政厅、公园。这是一个完全欧化的“新城镇”，与传统的中式风格大相径庭。

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出乎天津人意料的是，在这个“新城”里，市中心不再是一大堆代表权力的衙门，除了一个没有官僚机构的市政厅，市中心是园林等公共设施。

这时，天津租界依然静悄悄的。据资料显示，20年前(1867年)，这里只有112个外国人。在过去的20年里，没有大的增长。第一，外商更愿意留在上海，因为浪费和困难的条件。第二，由于严格的中西分隔，中国人很难进入租界，导致租界内的服务业几乎全是becoming/きだ人，很少有人能看到天津房地产的光明钱景，而刚刚从上海投资失败的泥潭中挣扎出来的徐润是个例外(参见本专栏5月30日的《清代富家奴》)。

根据自己在上海的经历和教训，徐润坚信，天津房地产的春天即将来临。事实证明，他这次又是对的。

契约的力量

“道契”中所述的财产权受到法律的严格保护，并与任何公共权力的觊觎相隔离。

以上海为例，支撑房地产起飞的引擎叫做“道器”——上海海关路为租界内的土地“佃农”(实际上是土地购买者)签发的租约。

在大清国的人的观念里，房地产其实是一回事，“房子”只是“土地”的附属物。所以直到民国，只有土地证，没有房产证。从法律意义上来说，地契分为两种，一种叫“白契”，是指人民群众自己没有经过官方认证就订立的，纸和文字不一定规范；另一种叫“红色合同”，是指官方认证的有印花税和红色印章的合同版本。两种地契都可以视为“法庭公证”，虽然“白契”的证据效力远低于“红契”，但由于“白契”操作简单，避免了一次官税，更受民众欢迎。

无论是“白契”还是“红契”，都因为与生俱来的粗鲁而存在很多问题。最致命的是缺乏准确的测量，这使得几乎所有的土地所有权都很难清楚地标记地块的边界。而且，一些“地主”为了少交地方税，会报出土地亩数，造成“地少”；其他“地主”为了抢占别人的土地，会多报几亩地，造成“小块土地”，引发了大量的房产纠纷。

鸦片战争后，取得“五港通商”权的英国人占领上海租界，对边界内的土地进行科学测绘，并制作了精确的地图。这是中国第一次清晰标准的土地测绘，虽然仅限于上海的一个角落。

英国人勘察后，将土地分割成块，进行功能规划，然后“招标拍卖挂”。根据条约，这些土地的所有权在法律上仍然属于中国，英国人只是“永远租下去”。因此，清政府作为“地主”发给英国作为“佃户”的“陶契”名义上是“租赁权”——但由于“永久租赁权”，实际上是“买卖合同”。

“道契”与传统地契相比，大大与时俱进，既明确标出了情节的界限，又省略了嘉宝、老何等中间环节，在国内外都已详细备案，绝对不可能伪造、作假。

更关键的是，具有清代特色的公权力，面对“道契”，除了发布之外，没有其他权利；除了依法收税，租界当局没有其他权利。相比之下，“道契”不仅比普通地契少缴税，而且大大提高了产权的安全系数。

“道器”立即成为上海的“硬通货”，不亚于金条，受到外资银行、地方银行和银行的一致欢迎。上海“外资银行认可的周转工具有‘道器’和外资工业证券...钱庄的股东只要能拿到房契，钱庄就不会有周转问题；银行或银行被收取一笔房契，一旦需要资金，可以立即转到国外银行。当时，“道器”的地位与其他国家金融市场的一级票据或证券几乎相同，成为上海金融市场上最大、最简便的信用工具。”(张乃器《中国货币金融问题》)。

租界实行的涉外法律权利是对大清国主权的侵犯，也成为大清国土地上西式法律精神的窗口。“道契”中所述的财产权受到法律的严格保护，并与任何公共权力的觊觎相隔离。在中国传统中，私有财产是“无限责任”的载体，应该随时服从和服务于“官方”的需要。无论是刑事犯罪还是政治错误，没收财产都成为一种常见的、高度灵活的处罚。即使你小心翼翼，小心翼翼地做好公民，躲过了大风大浪，但还是难以逃脱地方官员为了各种短期政绩的需要而继续出台的“规定”折腾:或者为了一个面子工程，强行低价征用土地，或者为了摆出一副亲民的姿态，强迫“地主”“地主”降低房租。“市长”总是代替“市场”，试图领导一切。私有财产只能作为官员试图犯错的工具。

附以“洋大人”权威的“道契”在租界构筑了一个法律高地，使得租界内的中国“地主”纷纷响应，要求用“道契”代替地契，甚至中国的“地主”也要求更新这种产权清晰的新型地契。法制的高地是资本的萧条，阻止资本涌入的只有一个脆弱的大坝:租界当局确定的“中外分家”政策。

乱世的好处

在内忧外患频繁的大清帝国，只有租界能提供一个相当和平、稳定、合法的空间，而享受这种资源的唯一途径就是在租界内购买房产。

当徐润悄悄在天津购买房地产的时候，上海房地产已经在高速公路上运行了30年。这条高速公路的起点是太平天国运动。

英国人最初建造租界时，显然只把它当作“前进基地”，而是本能地直接移植母国的契约精神和法制，没有“以法制立台，以经济唱戏”的功利动机。“维护稳定”已经成为特许权当局的管理目标。他们明确规定，除原中国“地主”外，租界内的土地和房屋不得转租给中国人，并实行严格的“中西分离”。这一政策也受到了同样奉行“维稳”政策的清政府的欢迎。尽量减少当地人和外国人的接触，似乎符合中外管理者的意愿。上一页12下一页