房企预售金监管迫在眉睫

本篇文章2061字，读完约5分钟

对房屋预售企业进行监管迫在眉睫

杭州首例房地产企业破产案凸显了房地产预售资金监管的难点:如何防止开发企业任意使用项目建设资金，有效保护购房者利益。

一夜之间，之前默默无闻的开发商杭州金星地产一举成名。

然而原因却是极其可悲的:控股公司破资破产。

明星房产主的悲惨境遇

这几天，杭州西城时代家园项目工地上，愤怒的业主，来自世界各地的媒体记者，络绎不绝的讨债人熙熙攘攘。

据杭州媒体同行介绍，西城时代家园是金星地产开发的重大项目，位于杭州文怡西路与石山路交叉口南侧，总建筑面积18万平方米，其中前两期已入驻。第三期于2010年4月开始销售，面积11万平方米，800多套房(全部售出)。

默多克和邓文迪将离婚，分手费或达到10亿美元

有趣的是，西城时代家园三期最后一批房子是在2011年4月和2011年8月24日推出的，西城时代家园也签约15套，在惨淡的楼市中创造了新的房屋交易冠军。

由于项目停工，产生了一系列负面影响。

业主影响首当其冲。在小区业主论坛上，焦急的业主发出各种哭声。“我们的社区开发商破产了！西城时代，什么事让我觉得尴尬？”；“政府会帮助我们的业主吗？答应我们‘三证’？”……

和业主一样，承包商也是一个可悲的人。4月9日，承包人张得知此消息后，前往杭州金星房地产开发有限公司开发的“西城时代家园”了解情况。他的公司为“西城时代家园”提供了上百个防盗门，涉及20多万元。

4月9日，杭州余杭区政府发短信安抚业主。短信说:“法院已依法受理金星房地产公司破产案；西城时代家园三期后续项目也将从4月1日起陆续开工，其中去年年底和今年6月底到期的房屋相关项目力争在7月底前完成。同时，区政府将依法保护业主办理‘三证’的权利。”

3.5亿资金之谜凸显监管难度

按照目前主流观点，金星地产控股方中江控股董事长余中江主动向政府举报破产，寻求保护。估计他的案子涉及三家银行，几百家公司，资产全部抵押变现后，还有30亿左右的贷款。

金星地产不幸受害。在破产案中，3.5亿商品房预售资金的去向仍然是最大的谜团。

据公开信息，西城时代家园项目已申请预售证书3份，涉及327套房，平均成交价格9900 ~ 11000元/平方米。根据公布的均价和建筑面积，这三批房屋涉及商品房预售资金约3.5亿元。

事实上，早在2010年10月，浙江省就实施了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》。中国人民银行杭州中心支行与中国银行监管委员会浙江监管局联合发布的这份文件规定，从2010年10月1日起，开发商收取的预售资金全部纳入资金监管账户，预售资金的使用实行封闭式管理。银行会根据项目节点完工证明分批向开发商支付资金。

如果上述商品房预售资金监管到位，西城时代家园业主的悲哀或许可以避免。

“政府部门很难实时跟踪，银行执行不力，开发商可以巧用各种名目，所以监管是个难题，”一位业内人士表示。

据了解，虽然近年来对房地产预售资金的监管受到重视，但仍存在诸多漏洞，监管部门和托管银行并未严格执行。

目前，杭州金星地产破产案为业界敲响了警钟。

现在弥补还不晚

在杭州房地产企业房地产案引起社会各界关注的同时，商品房预售资金监管也引起了政府部门的关注。

4月13日，民间金融高度发达的温州，政府紧急发布《温州市商品房预售资金监管实施细则》。《细则》规定，所有经批准预售的城市商品房建设项目都要纳入预售资金监管范围，监管资金比例要求监管项目总预算存量不低于130%。

根据《细则》，房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况和商品房预售许可规模作为预售资金的独立监管对象(即“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户。监管项目有开发贷款的，应当在办理开发贷款的银行机构开立资金账户。预售项目只能开立一个资金账户，不能从该账户提取现金。

除温州、常州、江苏等城市外，政府相关部门也对辖区内房地产开发企业的资金可得性进行监控，如何防止开发企业随意动用项目建设资金，已被列入许多政府的工作日程。

另据了解，上海部分区县政府也在对区内开发商进行摸底调查，商品房预售资金监管有望得到进一步重视。

环

全国各地的商品房

预售资金管理大事记

北京

2010年8月，北京市颁布了《商品房预售资金监督管理暂行办法》。细则规定，进入预售资金监管的开发商需要按照地下结构、结构封顶、竣工验收、初始登记、产权证四个环节申请付款计划。根据四个项目节点的完成情况，开发商可以分阶段“取出”监管预付款。

上海

2010年初，上海市住房和保险局对上海部分房地产企业进行了调查，主要了解商品房预售的各个环节和流程、资金流向和运营模式。同时，房管局还了解了港澳台等地新房销售的资金监管办法。但当时有报道称，对商品房预售资金的监管没有新的办法，还处于调查讨论阶段。

西安

自2011年11月21日起，Xi宝安区启动了“商品房预售资金监管制度”，规定商品房预售资金应“专账征收、专款专用、封闭管理”，由购房人直接转入银行监管账户，房地产开发企业不得设立其他账户收取预售资金。