上海招商地产6折卖别墅仍零成交 降价空间有限

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早在3月19日，以六折出售别墅在上海引起轰动。截至昨日，网上注册的房地产交易数量仍为零。

相比周围同类产品，5万元/平米的价格打六折后还是偏高。根据公司财务报告数据分析，项目成本接近29000元/平方米，降价空房有限。招商局海婷别墅也存在类似情况。但是，一旦降价促销的努力失败，接下来该怎么办？根据同一家政策咨询机构的统计，截至昨日，招商局地产今年在上海的4个项目销售额不足3000万元。

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在线交易数据为零

截至昨日，网上房产显示，招商局地产佘山龙源别墅(网上注册为京官翠园一期)一套未售出。上述项目的销售经理解释说，在这个项目之前推出的30套特价房有一半已经签约，但只是因为别墅项目的特殊性，需要重点关注交易，所以交易不在网上办理。

然而，熟悉当地市场的分析师告诉《国家商报》，龙源别墅的销售不如招商地产乐观。

龙源别墅虽然是六折出售，但是价格还是比周边项目高。同一个政策咨询机构的研究总监张宏伟表示，龙湖豪王山项目位于龙源别墅所在的大学城板块，去年年中平均成交价格仅为3.3万元/平方米。而且这个项目比龙源别墅更靠近地铁和松江大学城的商业中心。显然，今年的市场价格比去年下降了10%左右，虽然龙源别墅打折销售了60%，但竞争力不是很强。中房新分析师薛给出的另一个例子是，中兴通讯的佘山溪售价为23000元/平方米。

对于周边价格较低的楼盘，龙源别墅相关负责人回应称，与周边项目存在价格差距很正常，龙源别墅比周边产品更有竞争力。

降价空房有限

无论龙源别墅的产品是否更具竞争力，空房的降价幅度都是有限的。

根据2011年招商局地产年报的开发成本项目，公司去年新增投资4.08亿元用于龙源别墅2.95万平方米的建设，相当于每平方米投资1.38万元。而这只是主体工程建设的投资。上述项目的底价高达16378元/平方米。

昨日，龙源别墅相关负责人在接受《国家商报》采访时透露，上述费用不包括财务费用。此外，根据房地产会计准则的相关信息，如推广费用、税费等。不能计入开发成本。

中房新分析师薛进一步表示，仅营业税一项，开发商就需要支付房价的5.5%，并预征3%的土地增值税，外加3%的销售费用。招商局房产有亏本卖房的可能。

不仅是龙源别墅有这个风险，上海奉贤区柘林板块2008年开工的“招商海婷”也有亏损的风险。招商局地产年报显示，上述项目去年交付结算仅9900平方米，开发成本达1.33亿元，折合每平方米13465.64元/平方米。

虽然目前这个项目的价格已经降到了18000元/m2，但是周围还是有项目在以14000元/m2的价格争夺客户。薛熊健说，同一地区的二手别墅只卖了12000元/平方米，该项目明显失去了空房，进一步降价。

“只能继续再跌。”记者昨天采访了复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民。他说，虽然价格已经跌入成本价，但还是比周边高。消费者不买，就不会买。