上海最贵豪宅开发周期9年 毛利或达80%

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新鸿基地产(00016，hk)上海凯旋凯旋门项目以每平米26.4万元的最高报价创下上海乃至全国房地产价格新纪录后，近日成为楼市新热点。据洪魏坡报道，销售人员透露，该项目3月24日已订购3套大平城。新鸿基地产对上述消息的回应含糊其辞，称“我们公司从未发布过任何销售数据。目前接触活跃，具体销量还不方便透露。”但网上房产显示，截至昨日，该项目没有成交记录。

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根据上海市建设交通委此前公布的新鸿基项目总投资金额和规划建设规模，每平方米投资预算仅为25300元/平方米。如果后期不追加投资，项目毛利可能达到近80%。如果明年年中前能卖出部分项目，则扣除土地增值税和企业所得税后计算滨江凯旋门项目年化总投资收益率。项目近几年的账面总投资回报仍能达到20%，可能远远超过新鸿基地产近几年的净资产回报率。

复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民表示，在土地增值税等限制开发商囤积行为的政策有效实施之前，长期囤积带来的巨额利润仍将吸引开发商延长开发周期。

根据上海市建设交通委员会登记的项目信息，上述项目总投资近40亿元，相当于每平方米仅投资25300元，意味着扣除5.5%的营业税后，在不增加投资和其他费用的情况下，毛利可达78.69%。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，凯旋门的税率将达到60%。如果部分项目能在2013年年中前出售，即新鸿基地产2010-2011年年报公布的交付时间，则滨江凯旋门项目已出售部分的年化收益率将通过扣除土地增值税、相应成本和企业所得税计算，年收益率也将超过20%。

中房新分析师薛对《全国商报》表示，目前房企实际清算的土地增值税并不多，这使得上述回报率可能仅停留在理论和账面上。

蔡为民的观点相似。他认为，在对囤积土地实施真正的惩罚措施之前，开发商仍将倾向于延长开发周期，以获得巨额利润。

根据滨江凯旋门的相关数据，如果不扣除土地增值税，项目年化收益率甚至可以达到40%，几乎等于2010年全行业资产回报率最高的恒大地产。