人民日报追问“合理房价” 关键是居民可承受

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自国务院总理温家宝明确表示房价远未回归“合理价格”以来，关于什么样的房价才算“合理”的讨论不断升温。

人民日报22日在“民生视线”栏目发表了题为《房价合理多少》的评论文章，并提出了更为详细的关注点:房价降低到什么程度才算“合理价格”，持有货币的购房者应该什么时候观望买房？文章认为，能够带来稳定成交量的价格可以是合理的价格，而“合理”房价的关键是居民能够承受。

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3月14日，在全国“两会”闭幕后的新闻发布会上，国务院总理温家宝明确表示，“房价远未回到合理水平。因此，监管不能放松。”。温家宝也给出了他对“房价合理回报”的理解，他说“房价要与居民收入相适应，房价要与投入和合理利润相匹配”。

房价收入比远离“合理”区域

而“房价与居民收入相适应”的提法，则相当接近“房价收入比”的概念。所谓房价收入比，是指房价总额与家庭年收入之比，用来描述当地居民的承受能力。

如《房价合理多少》一文所述，流行的观点是，房价与收入的比例是3-6倍作为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比例应该在30%以内。

按照这个标准，我国大部分城市房价过高，尤其是一线城市。

1月初，中欧陆家嘴国际金融研究所副所长刘胜军写道，中国城市房价收入是北京、上海等城市的8-10倍，甚至接近30倍。即使在房地产泡沫达到顶峰的2005年，美国的房价收入比也只有5.1倍。

《人民日报》22日的报道中，还引用了网民按照“2011年当地城市人均可支配收入×平均家庭人口×合理房价收入比/90平方米”的公式计算各地“合理房价”。如北京4387元/平方米，上海4831元/平方米，广州4573元/平方米。这个计算结果反映出一些城市房价收入比过高。

然而，这种情况可能会改变。

摩根大通(JP Morgan Chase)在最新发布的一份报告中指出，今年中国房价将下跌5% ~ 10%。如果假设家庭收入每年增长12% ~ 13%，2012年我国房价收入比可以进一步降低到8倍左右。

但是大城市的房价还是有压力的。根据国家发改委的房价数据，摩根大通(JP Morgan Chase)测算，到2010年底，全国平均房价收入比是10.6倍。房价收入比最高的城市是北京(23)、上海(16.3)、杭州(17.2)和深圳(16.9)。

提出收入分配问题

目前，行业对价格收入比的价值仍有疑问。

住房和城乡建设部的专家表示，3-6倍是世界银行在20世纪90年代初对中国住房制度改革进行研究时认为的“理想”比例。“不知道这个比例对中国的影响有这么大”。

“房价收入比描述的是房价的承受能力，不是主观判断指标。如果用房价收入比作为衡量一个地区房价是否过高的指标，并据此人为假设一个‘合理’区间，可能就不太科学了。”以上专家不否认提高房价收入比是住房政策的目标之一。

某国企开发商指出，房价问题背后其实是中国收入分配不均的现实，两极分化很大。不仅仅是房地产。

一位要求不具名的分析师也表示，中国房价收入比过高，低估了居民收入。“很多人的灰色收入和财产性收入都没有纳入统计。连普通家庭的收入统计都有漏洞。房产、股票等房产收入不算，而这恰恰是近十年来最大的城市普通家庭。一块财富增加。”

分析师杨强调，房价高的原因是商品房供应量少，土地少。“我觉得中国楼市大部分地方没有泡沫，就是十大重点城市周边和周边卫星城市有泡沫。”

“这项政策可以稳定市场”

要解决房价过高的问题，降价似乎是一条“捷径”。

但一家国企的开发商给早报记者算了一笔账，说建安成本加配套费用30%，土地成本30%，剩下的毛利率大部分要征税。

根据以上开发商的说法，他们公司有一个大项目。这块地是10多年前买的，底价很低。但即便如此，他们的毛利率也不会超过30%，“因为60%的利润要支付各种税费。”

一家香港开发商直言不讳地表示，过去十年房价快速上涨的原因尚未理清。“以前的政策要么导致房价上涨，要么迫使房价下跌。政府没有长期规划政策，政策总是在变。”

“让住房制度和相关政策逐步稳定，政策稳定，市场更容易稳定。”江苏省建设厅厅长周兰对《人民日报》表示，只有当房价停止飙升和暴跌时，购房者的心态和预期才会稳定，这样房地产市场才会健康。

日本野村控股有限公司永久顾问志贺纯一给出了更为谨慎的建议。

17日，Caixin.com援引春一家的话说，近几个月来，中国部分城市房地产价格呈下降趋势，政府开始微调货币政策。但是，日本的经验是，人们有时会产生泡沫正在下降的错觉。

某上市房地产企业高管也认为，调控还是有必要的，但不一定非要坚持限购，可以通过房产税来调整。

至于房价合理回归时间表，上述高管预测是“五年后”。“今年的市场比去年好很多，但开发商还是需要尽快出货。考虑下半年买地。”