沪上楼市“降价潮”蔓延

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降价促销仍然是当前楼市的主题，但与去年11月左右发生的促销浪潮相比有什么不同？参与推广活动的开发商多吗？降价是不是越来越大了？闹市区的房地产项目跟进了吗？我们有必要找出答案。

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毫无疑问，龙年第一波“降价”已经开始。

今年年初，楼市一度平静，价格陷入僵局，成交量跌至最低点。但在2月，尤其是2月下旬，又逐渐活跃起来，包括保利邺城、万科清林径、翔宇丽亭、滨河花城等项目，在2月下旬得到推广，引起市场关注。

据上海搜房数据监控中心统计，3月份打折楼盘预计达到205套，总量较今年前两个月继续上升。进一步分析发现，与2月份相比，3月份上海楼市共有13处打折楼盘，其中外环5处，中外环6处。与今年前三个月的市场情况相比，打折楼盘数量进一步增加，“降价潮”已经形成。

表上海打折楼盘表(部分)

房产名称及房产地址均价优惠信息(元/㎡)

万科上元上海青浦崇古镇福鼎路289弄13000精装3房后优惠100万元

翔宇资本上海沪定南路299弄2号19000的团购价为14700元/平方米

翔宇玉亭上海宝山128纪念东路518弄21000直降5000元/㎡

上海嘉定双旦路999弄秋霞坊13000(公寓)，低价，优惠3万

上海宝山区保举路1号15500，低开，会员优惠10万

上海宝山富源路1288弄美兰湖中华公园，优惠5万元，九六折

中海御景Xi平安上海浦东岫岩西路258弄22000团购最高折扣6000元/平方米

绿地强卫九里上海松江新城宋佳南路广福林路路口18500会员优惠8万元

上海香溢花城上海普陀石泉东路168弄3.5万买两室负50万

兰湖梅雨上海宝山罗月公路2333号22000电梯花园平楼100万元，从167万元起买三房享受四房

中央名品大厦上海古浪路188号指定房型35000最高补助100万元

玉京龙亭上海金山学府路818号8800指定住房八折优惠

就整体市场情况而言，房价的持续下跌和市场形势的低迷在一定程度上推动了“降价潮”的重新出现。根据一些研究机构的数据，2月份前十名城市的住房均价为15516元/平方米，比上个月下降0.31%，降幅比上个月高出0.17个百分点。前十名城市，均价再次全线下跌，成都跌幅最大，超过1%。广州均价15128元/平方米，较上月下降0.15%。

资料来源:中国指数研究院

降价幅度扩大了

与去年相比，龙年“降价潮”最显著的特点是波及面扩大。

对比发现，龙年的“降价潮”已经蔓延到中环附近，与去年“外环路非常繁忙，市中心原地踏步”的情况相比，有了很大的变化。此外，参与降价的项目数量也有所增加，但降价幅度并没有增加。

降价有不同的原因

随着库存的增加，“量价”已经成为开发商最现实的选择。

观察去年的“降价潮”，虽然和资金压力有关，但也有性能考虑。去年秋天，积极降价的开发商主要是万科、金地、龙湖、恒大等上市公司。，或者是之前销售业绩一直走在前列的公司，比如绿地集团等。2011年前三季度，销量持续低迷，降价促销成为他们暂时脱困的唯一选择。

如果说去年的降价促销是形势所迫的话，在这一轮降价促销中，大部分开发商都是“以价换量”。比如近郊区环路的楼盘推出了“直下100万”的一次性举措，位于古村板块的保利叶语也给予了很多优惠，取得了不错的效果，通过大幅获利实现了短期集中交易的目标。

传播范围扩大了

与去年相比，本轮“降价潮”影响更大。

首先体现在降价范围的扩大。去年，上海的降价楼盘主要集中在外环线以外，包括当时降价的项目，如中海御景西安、龙湖历城、夏秋广场等，都分布在外环线以外。至于外环以内的项目，虽然有几个降价促销的项目，但是幅度极小，比如全额打九八折。但目前包括翔宇丽亭、滨河华城在内的降价，也反映出目前的“降价潮”已经从去年四季度的外环地区蔓延到了中外环地区。靠近内环路的上海香怡花城也推出了“两房50万优惠”活动，原本闹市区最强的房价也出现松动。

另外，在这一波“降价潮”中，不再只是知名开发商的“独舞”。虽然这次还能看到万科、绿地、保利、金地等知名房地产企业，但上海翔宇房地产开发有限公司和上海浩川房地产有限公司的参与，表明降价促销已逐渐成为市场共识。

降价楼盘的数量也在进一步增加。据上海搜房数据监控中心统计，去年10月份打折楼盘(包括别墅)有147栋，而2012年2月份有205栋，同比增长38。

下降停滞不前

实施降价促销活动的项目，降幅基本控制在20%以内，没有扩大。

比如保利叶语在上海推出精装粗改，然后降价2000元/平米，折算成近20%的折扣；毕加索镇推出特价房，翔宇集团在上海两个项目开展团购活动，利润率控制在20%以内。徐汇蓝月湾开盘起步价低，均价低，总价低8888元/平米，但均价优惠幅度只有20%左右。

最近参与降价促销，之前没有调整售价，所以不存在“一降再降”的情况。

只需要能拍？

买房机会出现了吗？

据业内人士分析，开发商采取了“量价”的措施，通过赚取可观的利润来达到集中交易的目的。虽然取得了一定的成绩，但市场不会发生实质性的变化。德友地产研究总监卢麒麟表示，在这一轮市场中，开发商主动降价的房地产占主导地位，20%左右的折扣对买家更具吸引力，这导致观察者进入市场。但这只是季节性升温，并不是房地产市场的真正升温。

专家表示，住房和城乡建设部重申，楼市调控不会放松，一些地方政府的“微调”措施也已停止，这表明未来楼市调控将继续严格。这种情况下，开发商降价的动机在后期依然存在，不会因为季节性复苏而改变。同一政策咨询研究中心的分析师姚伯军表示，开发商的“量价”仍将是未来楼市的“主旋律”。

基于此，行业建议可以采取灵活的策略来应对。如果降价幅度在20%以上，并且符合自己的要求，比如交通方便，可以考虑卖掉。从目前的情况来看，一个楼盘一旦下跌达到20%甚至更高，往往可以达到很好的推广效果。从这一点来看，近几天开发商大都会都会以此为基础制定推广计划，不太可能出现高于这个区间的情况。

房价会不会有更大的下跌？有分析师指出，如果货币政策继续收紧，中央调控政策不放松，一些没有退路的开发商不会被排除在提高利润率之外。到时候肯定会有更多价格更低的楼盘。所以，目前来看，选择静坐不是一个可行的选择。