购房者焦虑开发商挣扎 打破楼市僵局价格是关键

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1月份，上市房地产企业销售业绩普遍下滑，本地楼市库存持续上升。全国70个大中城市房价逐月停止上涨，购房者“不愿卖、不愁卖”的观望和焦虑情绪加剧。但开发商在低迷的市场中苦苦挣扎，仍在采取延迟开盘节奏等措施放松游戏政策调控。相关专家认为，调控政策仍将严格执行，打破市场僵局的关键在于房企“降价”，促进房价合理回归。

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上市房地产企业销售业绩惨淡

今年1月，楼市开局不顺，市场陷入僵局。不少上市房地产企业近日公布了今年1月份的销售数据，大多数基准房地产企业的销售业绩大幅下滑。

房地产龙头企业万科地产1月份销售数据简报显示，万科1月份实现销售面积119万平方米，销售额122亿元，分别下降28%和40%。这是万科五年来一月份销售数据首次出现负增长。保利地产1月份的签约面积和签约金额同比下降70%，仅实现签约面积12.5万平方米，同比下降74.69%；签约金额达到15.11亿元，同比下降69.35%。金谷的销售情况也不理想。1月份承包面积3.7万平方米，同比下降66.8%；签约金额4亿元，同比下降75.8%。

在仍处于传统楼市旺季的海南，楼市成交量仍相对较低。记者走访发现，大部分有海景、河景的高端楼盘售楼处都空无一人。位于海口市海淀岛，均价13000多每平米的一个高端楼盘，没有访客。由于刚性需求，一些低端楼盘销量相对较好。海口某房地产公司的销售总监松源告诉记者，自去年10月以来，房地产市场一直非常冷清。今年元旦过后，管家人数有所增加，但观望情绪依然强烈。春节假期他们只卖一套房。

二手房销售也不景气。据海口市几家房管机构负责人介绍，节后二手房交易量低，均价超过7000元每平米的房子没有市场，几乎没有人关心大型二手房。海南安家顺房地产经济有限公司物业顾问王力表示:“随着二手房市场的持续低迷，租金的不断上涨导致运营成本的增加，许多房屋中介机构不得不缩减规模，甚至关门大吉。”

在销售不景气的情况下，各地商品房库存不断扩大，销售压力巨大。来自海南省统计局的统计数据显示，2011年，海南省住房建筑面积为3659.88万平方米，同比增长35.6%；全省商品房销售面积888.19万平方米，同比增长3.9%，增速比上年下降48.4个百分点。

18日，国家统计局公布了2012年1月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，显示全国70个大中城市房价环比停止上涨。与上月相比，48个城市新建商品房价格下降，22个城市价格持平。

中原地产海南分公司研究部主任黄宏表示，自去年以来，楼市成交量一直处于低位，价格也有所松动。15%的折扣是目前海南楼市普遍存在的折扣，但高房价仍然是交易量恢复的最大阻力。

“价格是关键因素。目前整体房价已经回调，大部分购房者都在等待房价进一步下跌。”海南百源房地产交易中心经理王梅梅表示，一些投资者急于出售，但空的议价价格并不大，这与买家对价格下跌的预期形成鲜明对比，这导致二手房市场难以找到复苏的迹象。

某房地产开发公司市场部负责人表示，只要调控政策继续，楼市短期内不太可能回暖，开发商通过打折、装修等手段暗中降价，但跌幅不大。“开发商在低迷的市场中苦苦挣扎，尤其是中小开发商。据我所知，几家资金链都挺紧的。”

同政策咨询研究中心主任张宏伟表示，商品房市场一直没有回暖，房企目前“纠结”，以什么价格入市推动交易是个大问题。在政策和市场僵局尚未打破的背景下，开发商因定价困难而推迟项目推进，或通过放缓项目开发步伐来应对当前的市场不确定性。

房价“欲降还休”，加剧了购房者的观望和焦虑。海口市民张婷婷表示，楼市调控政策已经取得了一些成效。至少房价上涨趋势得到了抑制，但还是感觉房价太高了。与此同时，人们担心，在放松监管政策后，房价将迎来报复性反弹。“所以现在我不愿意开枪。不拿我就担心。”

在1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝明确表示，要继续严格执行和逐步完善抑制投机和投资需求的政策措施，促进房价合理回归。

海南大学现代经济理论研究所所长王义武认为，房地产市场的博弈已经进入关键时期，房价还没有回到合理的价格，应该坚持调控政策。特别是在经济总量较小的地区，如果经济发展过于依赖房地产，就会出现“房地产金融”或“土地金融”，导致经济发展不正常。

中国人民银行决定自2012年2月24日起，将存款类金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。有业内人士认为，虽然下调将释放约4000亿元的流动性，但房地产行业很难从调控政策中“受益”。

张宏伟认为，近期北京、上海等地普通住房标准的调整，短期内不会转化为市场的推动。由于一线城市继续严格执行调控政策，普通住房标准调整和存款准备金率下调对楼市成交量的拉动作用有限，而二三线城市楼市成交量需要突破，更多楼盘必须进行价格调整。短期内，楼市很难在“小洋春”反弹，开发商也不可能从空房的价格中获得好的利润。房企要进行战略调整，加快“跑量”，以“现金为王”。

张宏伟认为，打破楼市的僵局，在于各个市场主体的内部底线和容忍度。从房地产企业的角度来看，打破市场僵局的关键是“降价”。前期房地产平均成交价格下降了15%到20%。如果市场形势继续恶化，将有更多的开发企业参与降价。

黄宏认为，房地产市场的寒冬将会持续，只要调控政策一天不放松，空.就会压低价格开发商会因为资金压力减缓后期开发量，加大营销力度，通过降价找到出路。预计今年3月房价可能会进一步下调。