从地方新政看楼市浮沉：2012房价底线在哪里

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编者按:由于房地产投资萎缩，土地出让收入下降，调控政策颁布以来，地方政府放松调控的冲动从未消退，且有愈演愈烈之势。从佛山去年放宽限购令，到芜湖今年无契税补贴购房新政策“三日游”，如果中山放宽限价，二三线城市将反复考验楼市调控的“红线”。尽管中央政府对抑制房价持坚定态度，但在房地产调控的关键时期，宏观政策与地方利益之间的博弈正在深化。那么，2012年房价的底线在哪里呢？

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俗话说“射第一只鸟”。在试探房地产调控放松的道路上，即使“第一只鸟”被打死，仍有后续的“第一只鸟”继续走在试探调控的道路上。反复试验的最终结果没有悬念，就是“监管不放松”。

房地产市场监管没有放松

2月9日，芜湖市出台新政策，称2012年期间，普通商品房可享受契税100%补贴，90平米以下自住商品房可享受50元/平米或150元/平米补贴。这项被解释为变相放松房地产监管的新房地产市场政策一经推出，就受到了广泛关注。

随后，住房和城乡建设部询问芜湖新的房地产政策，只持续了三天就戛然而止。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，但必须遵循中央政府的政策立场。

王说，中央政府年初明确表示，今年将坚定不移地实施房地产调控政策。在当前的敏感时期，地方政府最好听从中央的指示，而不是擅自进行政策调整。

芜湖不是第一个宣布新房地产政策后放弃的城市。据公开信息统计，在严格政策的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、广州等15个以上城市对本地楼市政策进行了适当微调。通过住房补贴等形式微调楼市刺激市场销售的不仅仅是芜湖，从去年10月开始，一些地方政府已经开始通过土地出让、解禁住房、税收优惠等手段进行微调。

关于芜湖在龙年的“第一枪”，中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌认为，芜湖在推出房地产“新政”前敢于全国第一的做法，反映了目前地方政府的纠结心态:如何在兼顾中央不放松房地产调控政策的同时，保持地方经济和财政收入的充分。

也许这不仅仅是芜湖的动机，也是其他曾经放松房地产调控的城市的心态。毕竟正在努力放松的城市都是二三线城市，房地产行业在很大程度上支撑着这些城市的经济发展。

与直接针对调控政策的佛山、成都、芜湖相比，中山采取了“曲线救国”的方式——提高房价控制标准，并已成功实施。

2011年底开始执行限价单的中山市表示，限价单到期后不再续签。但在房地产调控严格的信号下，中山市并没有直接叫停限价单。而是在龙年年初，上调商品房限价标准，将目前的5800元/平方米标准提高到6590元/平方米。按照中山市去年一手住房实际平均成交价格5936元/平方米计算，新的限价标准提高了11%。

大多数城市尚未宣布监管目标

自2011年下半年以来，温家宝总理一再强调坚定不移地实施房地产调控。但在欧洲国家信贷主权普遍下调、世界经济复苏黯淡的情况下，调控政策适当微调已成为业界共识。

在今年的上海“两会”上，上海市市长韩正表示:“今年，上海将落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，增加普通商品房供应，调整普通商品房标准，完善个人住房房产税改革试点。促进房地产市场平稳健康发展，实现全年新房价格平稳回落。”

今年，北京方面仍将调控目标设定为“稳中有降”。北京市副市长陈刚在两会政务询问会上表示，今年北京将继续坚持“稳中求降”的房价调控目标，支持自住和改善住房需求，增加公共租赁住房投资，引导租赁住房消费。但在业内人士眼中，“限购令”、“限价令”等手段带有明显的“一刀切”色彩，引起了当地的抵制。除了公开尝试放松监管外，北京、杭州、重庆、长春等地也在土地出让、房屋释放、资质放宽等方面进行了试水，以促进市场交易。

中原地产市场研究总监张大伟认为，在土地转让收入和房地产税大幅下降的情况下，地方政府有很强的意愿放松调控。杨红旭表示，房价调控目标的制定是中央和地方政府博弈的结果。由于大部分地方房价上涨与gdp和人均可支配收入增长挂钩，甚至低于去年同期，地方政府带头，成为许多二三线城市抵制“限购”的主要原因。

2011年11月25日，北京市住房和城乡建设委员会、市地方税务局宣布，北京市将从12月10日起放宽普通住房认定标准，购房税收负担最多可节省12万元。这个初衷是为了调整普通住宅的认定标准，符合现状，也难以逃脱“救市”的嫌疑。此外，马鞍山“100%契税补贴”、杭州“租购补贴”、南京提高公积金贷款额度，以及近期各地放宽土地出让条件，都被媒体解读为当地楼市的自救行为。

到目前为止，大多数城市都没有公布今年房地产调控的目标，对一些明确希望继续实施的政策守口如瓶。中国指数研究院数据信息中心发布的《2011年全国130个城市土地市场交易信息》显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比下降13%。交易量下降和交易单价下降是住宅用地土地出让金下降的主要原因。与此同时，欧洲国家的信贷主权普遍被降级，世界经济复苏黯淡。调控政策适当微调已成为业界共识。

在接受《证券日报》采访时，张大伟表示，目前楼市调控基本有效，2012年，部分城市可能会在一定程度上恢复放宽在三线城市购买中小套型住房的政策。至于地方政府将如何调整调控措施，张大伟认为可以分为三种情况。

第一种是短期冲关型，主要是因为持续调控的力量有限。临近年底，珠海、中山密集公布“限价”后，广州增城市国土资源局也以口头通报的方式再次强调“限价”。

其次，低调宽松，采取多种措施促进交易。最近，一些城市的地方政府开始悄悄地“放松”政策重点以外的内容。北京、杭州、重庆、长春在土地出让、房屋释放、资质放宽等方面进行了试水，促进市场持续健康发展。

最后，底线是探索性的，采用“限购”直接优化。佛山在11月份发布了“限购”松绑令，但政策发布后被紧急叫停，还没来得及落实；随后，成都也出台了“限购”优化，但也在一周内停止。

加强住房公积金监管

一方面，当地政府准备放宽心；另一方面，有关部委从各方面完善房地产调控。

2月14日，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强住房公积金监管的通知》。数据显示，截至2011年底，住房公积金余额已达2.1亿，超过养老基金，监管风险正在积累。住房和城乡建设部发布通知，要求地方住房和城乡建设主管部门加强住房公积金监管。

通知中，采取了11项措施，加强对管委会决策的监督，审查不同地区城市政策的遵守情况，限期纠正不遵守情况。还将加强对地方文件归档的审查。

《通知》还要求，各省、各地区制定的住房公积金的有关规定要报住房和城乡建设部备案；对突破《住房公积金管理条例》规定的，应报住房和城乡建设部审核。

同时，加快监管体系建设，加快住房公积金监管信息系统建设。逐步统一住房公积金业务管理信息系统技术标准，规范本地业务系统建设，加强数据安全管理。

另据了解，广州住房公积金信息系统已与住房和城乡建设部联网，并可实时上传和监控。珠三角地区将逐步实现住房公积金业务运营标准的统一和信息系统的互联互通。珠三角的广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆将实现住房公积金信息化建设的互联互通。

专家认为，中央政府调控房地产市场的坚定决心不会改变，对任何挑战中央政府严格调控政策的行为都必须零容忍。地方政府，地方开发商，地方银行等。不应该碰运气，而应该顾全大局，把自己的思想和行为统一到中央的控制政策上来。目前房价高，投资价值不大。对于普通人来说，要纠正买房能让人变富的误区。这样房价就会回归合理的价格。

在接受《证券日报》采访时，张大伟表示，2012年，一些城市可能会在一定程度上恢复放宽三线城市中小住房购买政策。