阳光城疯狂抢地代价：年均付息4亿

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福建房地产企业21世纪网阳光城正在中国举办土地收购展。

据21世纪网统计，今年以来，阳光城市仅征地一项就支出超过137亿元，是去年总收入54.52亿元的两倍。

其中，仅11月13日，阳光城就拿下福州、上海、苏州四块地，征地金额68.45亿元，几乎与土豪恒大持平。

然而疯狂征地的背后是阳光城引人注目的融资手法。

银行贷款、委托贷款、信托融资、股权质押、固定收益再融资、房地产基金，阳光城几乎用尽了所有可用的融资手段。

2013年，仅通过与诺亚财富旗下名为Gopher Assets的房地产基金合作，就筹集了70亿元。

十亿土地掠夺

2013年，福建房企大幅扩张，泰和、荣信、徐汇、郑融集团等“福建商团”在全国特别是阳光城市疯狂抢地。

10月中旬，阳光城市在新闻发布会上高调宣布，阳光城市前三季度销售额为133亿，年初设定的年度销售目标提前一个季度完成。

同时，阳光城也披露了其征地情况。

据其公布的数据，截至9月底，阳光城市在全国新增12个项目，累计征地面积115.75万平方米，累计征地金额64.96亿元。这个数字已经超过了其2012年44亿元的征地金额。

但这只是预演。11月，阳光城市再次吹响了征地的号角。

11月13日，阳光城在福州、上海、苏州的土地拍卖市场亮相。经过激烈的竞价，阳光城最终以68.45亿元的价格拿下了三个城市的四块地，成为当日最大的土地大王。

在福州，阳光城和荣信、郑融这两家福建地产企业经过49轮“交锋”，以39.1亿元的最高价中标。

在上海，阳光城联合上海通美投资管理有限公司击败保利，以12.05亿元的价格拿下上海浦东唐镇的一块商业地块。

据悉，在暗标新政策下，该地块是当天售出的5块地块中唯一一块，升水率超过100%，升水132%。阳光城市是必去之地。

在苏州，阳光城市以17.3亿元赢得了两块总面积为104，400平方米(156.6英亩)的地块。

但是阳光城的征地展还在进行。

第二天，阳光城再次竞标，斥资3.65亿元在福建长乐抢到一个总面积14.08万平方米(211.23亩)的地方。

11月19日，市场再次报道阳光城以22.16亿元在杭州萧山拿下一块地，但阳光城很快予以否认，称真正的买家“俊凯发展”是福建的一家投资公司，不是阳光城的子公司。

但仅仅过了4天，阳光城就成了这个房地产项目的操盘手。

11月23日，阳光城宣布，俊凯发展拟委托阳光城开发管理该项目，阳光城也同意接受其委托，负责萧山项目的开发管理，包括行使该项目的交易权。

同一天，阳光城的子公司郭忠星城也以3000万元的价格获得了Xi安路德房地产有限公司100%的股权。据悉，Xi安路德房地产有限公司在Xi安江新区拥有3块总面积9.9万平方米(折合148.74亩)的地块，征地费用为5.8亿元。

据21世纪网统计，不包括这个杭州项目，阳光城市今年征地支出超过137亿元，是去年总收入54.52亿元的两倍。

非常融资技术

在很多业内人士看来，阳光城今年的扩张太激进了。但实际上，正是这种“快速扩张、高周转”的发展模式，让阳光城市为市场所熟知。

根据阳光城发布的数据，2011年销售额为34亿元，2012年为83亿元，2013年前三季度为133亿元。近两年来，这家福建房地产企业的销售额翻了近两番。

阳光城市迅速崛起的背后，是其引人注目的融资手法。长期以来，阳光城市下的大多数房地产项目都不得不依靠滚动融资来发展。

据21世纪网不完全统计，2013年以来，阳光城发布了信托融资、委托贷款、股权质押、担保等数十条公告。

2013年，阳光城市先后与厦门信托、中融信托、平安信托、华润信托共发行6个信托计划，总额46.5亿元。

9月14日，阳光城市发布非公开发行计划。拟发行不超过2.28亿股，底价11.44元/股，募集资金总额不超过26亿元，用于建设福州阳光凡尔赛B(天宇城)和太原世界金融中心(阳光城国际广场)。

12月16日，阳光城宣布拟与上海格非资产管理有限公司(以下简称格非资产)合作，共同开发11月13日刚刚拍摄的福苏地块。

其中，格非资产作为基金管理人，拟发起设立基金，对上述两个项目进行不超过45亿元人民币的资金援助，阳光城对项目公司提供18.86亿元人民币的资金援助，资金援助期限不超过24个月，资金成本9.9%。

银行贷款、委托贷款、信托融资、股权质押、固定收益再融资和房地产基金。为了获得资金，阳光城市几乎使用了所有可用的融资手段。

如此高频率的融资，使得阳光城的资金链一直处于紧张状态。

据2013年第三季度，阳光城营收50.28亿元，经营活动产生的净现金流量-16亿元，扣除预收款后的流动负债75亿元，资产负债率达到86.8%；最近三年，资产负债率分别为53.43%、67.08%和76.41%，一路攀升。

截至12月11日，阳光城控股股东和一致行动人的股权质押率也达到83.13%。截至11月23日，阳光城累计对外担保金额101.02亿元，占其最新经审计净资产(合并报表)的460.02%。

房地产基金接管信托

在阳光城市一系列令人眼花缭乱的融资中，房地产基金正在取代信托成为阳光城市新的融资工具。

在过去的几年里，由于过度依赖信托融资，阳光城市不仅融资成本高，而且在信托赎回危机中被列为“高风险”企业。

阳光城市总裁陈凯曾表示，2012年阳光城市的融资成本约为12%-15%，而领先房地产企业的平均融资成本仅为4%-8%左右。

过高的融资成本吞噬了阳光城的利润。2011年，在营业收入小幅增长0.84%的同时，阳光城净利润下降44.31%。

在压力下，阳光城市寻求另一种融资渠道，房地产基金成为信托融资的首选。

事实上，早在12月16日，阳光城市已经两次与格非资产合作45亿元。

2012年8月，阳光城市与格非资产管理有限公司签署合作框架协议。格非资产为阳光城的全资子公司沈阳房地产和厦门房地产筹集了9亿元人民币，厦门房地产持有51.93%的股份。投资期限24个月，资金占用费10%/年。

投资期限届满后，格非基金可选择发行新基金继续投资于项目公司，或通过转让标的股权退出。

今年3月，阳光城再次披露，公司及其子公司福建阳光拟与芜湖格非资产管理有限公司签订合作投资协议，发起设立总规模不超过24亿元的有限合伙基金，为阳光城旗下三个项目投资提供资金，占用成本为10%/年。

据悉，无锡格非资产和上海格非资产是诺亚财富的全资子公司。

除了之前的45亿元融资外，阳光城市仅与房地产基金格非资产合作，一年多就融资78亿元。

虽然10%的资金占用费远低于信托融资的成本，但仍远高于银行同期贷款利率。

这意味着两年内只有房地产基金融资会支付近8亿元的利息，接近过去两年的利润总额。2011年和2012年，阳光城市分别实现净利润3.12亿元和5.59亿元。

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