美籍华裔理财师谈赴美购房：位置和税优比售价更重要

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投资国外房地产一定能保值增值吗？配置海外房产需要考虑哪些因素？美国红杉财富规划高级合伙人、美国注册财富规划师麦慧琪近日接受《证券日报》记者专访，就上述问题发表看法。

整体“观赏税”

房地产专业服务公司仲量联行近日发布的海外房地产投资市场分析报告显示，在国内经济增长放缓、房地产调控政策影响、人民币升值等多种因素的催化下，中国高净值个人(个人可投资资产超过1000万元人民币)开始将注意力转向海外房地产市场。

在拥有众多全球资产配置需求客户的麦惠琪看来，中国高净值个人的理财意识还处于起步阶段。“富人只认为应该配置国外资产，可能是国外股票、基金、银行产品，也可能是房地产。但是对于如何配置，考虑哪些因素，没有一个细化的全方位财务管理概念。”麦惠琪认为。

具体到海外房地产投资，麦惠琪表示，不同国家的税法不同。投资前一定要做好充分的准备，认真比较，做好规划。

以中美差异为例。

中国的税法和美国的税法很不一样。比如在中国，房地产已经持有五年多了。即使升值很多，出售时的税率也很低，挺简单的；但是美国的房地产增值税算法非常复杂。如果你拥有自己的房子五年以上，可以获得25万美元的免税额，而夫妻共同财产的免税额为50万美元。超出部分取决于实际增值额，然后联邦政府和房产所在州市的税率分别计算。

对于一对居住在纽约的夫妇来说，如果他们想出售四年前购买的房子，该房子已经被他们自己占用，价值增加了100万美元，他们可以享受50万美元的税收优惠，而剩余的50万美元将按30%以上的税率征税，这意味着他们的税后利润将减少10万美元以上。另外，如果房子用于投资和出租，算法会有所不同。

再比如，在美国拥有房产，无论是居住与否，都是有成本的，因为每年都需要交税(地方税)。"在纽约，1%-2%的税率是正常的."

麦惠琪表示，总体来说，美国的税收规定在千千极其复杂，国税局的执法能力极高，与中国人使用的相对简单的税法和执法手段相去甚远。所以在投资之前，需要清楚的知道海外房产的年持有成本是多少，需要缴纳多少税。

如果你想选一个地方

事实上，全球资产的投资价值与其所在的国家或地区有很大关系。投资者不仅要研究不同国家对房地产的税法，还要考虑投资房地产所在的地区。

据一些媒体报道，自底特律7月18日宣布破产以来，大量中国投资者“逢低买入”底特律房产，有几十套甚至上百套，“不用看房，挑几套好的就行”。

这让麦惠琪很难理解。

“我觉得很冒险。那里的房子不值钱，市中心也没人住。底特律未来五到十年能不能发展，很难说。”她认为。

招商银行和贝恩公司今年5月联合发布的2013年中国私人财富报告显示，与2009年和2011年相比，中国高净值个人在投资和理财方面的需求更加复杂，更加注重“财富保护”和“财富传承”。

“富人投资的首要目的是保存资产。”麦惠琪表示，“虽然总体来说，投资美国资产在未来十年能起到很好的保值作用，但美国任何地方都不是这样。”

她以费城为例。

80年代左右，费城工业发展非常蓬勃，区域经济繁荣。但是到了90年代，随着美国重工业优势的逐渐丧失，费城的经济开始走下坡路。虽然费城已经开始出现一些高科技企业，但房价一直没有回升。

因此，在过去的20年里，费城的房价只有在美国住房市场的最后一波增长和升值之后才进入下降周期。和80年代相比，现在的房价基本没有涨。近年来，虽然费城一些地方(如大学城)的房价逐渐上涨，但仍有许多地方处于低迷状态。

“资产配置是很讲究的，特别是在配置国外资产时，一定要认真研究被投资资产的性质，在哪里，以及所在地方未来的经济发展趋势。”麦惠琪经常告诉她的客户，入市前要做充分的分析，不要因为现在价格低就盲目投资。

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