酒店房产信托热潮显现市场投资过剩回报堪忧-云情报

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梦幻年测试水酒店房地产投资信托基金募集100亿元

一年来，越秀地产、华侨城A(报价、咨询)、海印股份(报价、咨询)、开元酒店集团等国内开发商开始了房地产资产证券化之路。

日前，深圳房地产公司幻想曲高调宣布财务转型，将与海外私募高营集团联手打造酒店信托。据悉，双方分工合作显示，幻想曲将利用国内资源优势，寻找潜在的M&A酒店项目，抽取一定佣金，提供品牌运营和管理获得相应收益，而高莹集团将从M&A项目的运营利润中获得收益。

高莹集团副总裁潘家豪在媒体见面会上透露，此次募集的客户主要是海外投资者，一期募集规模在100亿元左右。首先，一线城市10 ~15家酒店会受到关注。统一管理后，酒店范围将扩大到二线城市。“统一管理后，管理成本会相应降低，这将给投资者带来更高的回报率，”上述人士表示。

对于酒店资产证券化，幻想曲集团董事长潘军给出了很高的期望。他认为，随着酒店数量和资产规模的扩大，公司的酒店业务部门自然受到资本市场的青睐。

梦想总是美好的，但现实是残酷的。根据幻想曲年之前的业绩数据，2013年1-6月，公司实现合同总销售额约36.7亿元，总销售面积450987平方米，不到年初销售目标的40%。根据公司近三年年报，酒店业务收入处于亏损状态。这无疑使业内人士质疑其运营能力，以及能否实现预期的投资回报，并筹集100亿元人民币或实现空会谈。

据广深仲量联行营业部主任林介绍，酒店收入可以给公司带来一定的现金流，但实际回报率并不是很高。酒店信托无疑为公司提供了另一个融资渠道。

傅生资本和协同国际总裁黄立冲指出，在中国市场，幻想曲以打包方式收购国内酒店并不容易操作，首先会遇到估值问题。此外，傅生资本和协同国际(Synergy International)总裁黄立冲指出，在中国市场，幻想曲打包收购国内酒店并不容易操作，首先会遇到估值问题。除非你自己有酒店，一般情况下市场评估后会打五折购买，酒店业主不愿意做。其次，如果通过高估值对房产进行三八折，房产在房市进行五折，收购方损失很大。如果没有酒店管理公司，只控股酒店物业，即使做得好，评估后的物业价值回报率也只有2%~3%。
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