热门:万科，当“活下去”闯进现实

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原创ai财经社作者ai财经社执笔/田晏林/李霂轶就发表了年度业绩的第二天，万科在a股、h股遭遇了双杀 截至3月18日下午收回，万科a股跌幅达6.44%，h股跌幅达11.42% “看他们的年报，收入，特别是利润，比领域其他企业差得多。 一位万科投资者告诉ai财经社，据他的预测万科年收入的涨幅应该在25%~30%左右，利润应该上升20%~25%。 但是，这位房地产“老大哥”的营业收入和营业利润同比上升了23.59%和13.5% “他们可能还是太保守了 这位投资者说，当初购买万科股的，喜欢保守的风格，万科是比较多的高周转的住宅企业，财务上被认为更稳健。 只是，没想到年的业绩辜负了他的期待 为了进行疫情的预防控制，万科不像往年那样在香港和大本营深圳分别举行新闻发布会，而是以视频转播和电话连接的形式，在线和媒体交流 3月17日晚，万科理事会主席郁亮、万科总裁兼CEO祝九胜、董事王文金、董事张旭、新上任的执行副社长兼财务负责人韩慧华、董事会秘书朱旭戴着口罩出席了年度业绩发布会 这是头部房企首次召开年度业绩发表会的企业，从万科高层的发言复印件中可以看出大家都做了充分的准备，似乎预料到了媒体会听到的方向。 股价变动、疫情影响、投资方、人事调整，以及一直备受瞩目的城中村改造和万科多元化业务进展等，各问题、郁亮明确安排了回答者 “谢谢你的提问。 终于有机会拿起口罩回答了。 ”郁亮率先回应媒体 事实上，万科员工经历了近30年的亚洲金融危机、2003年的SARS危机、2008年的次贷国际金融危机，他比其他高管更有应对危机的经验 郁亮介绍说，万科应对危机的秘诀是提高自己的免疫力，其中最重要的是“让手有馀粮”。 年财务报告显示，万科已经连续11年经营性现金流为正，年末持有货币资金达1661.9亿元，超过1年内到期的流动负债共计938.9亿元 尽管现金流充裕，但在疫情期间万科也受到了层层考验 九胜说:“我们2~3月的预约金额比去年同期减少了510亿日元。 ( 1月抢了开门红，销售没有太大影响，但今年1月23日以后，万科在湖北楼盘，几乎没有新销售。 更大的考验还在后面 与以往相比万科今年的开工已经晚了一个月 9胜预测，第一季度有1万名顾客可能延误交货，全年的影响可能会波及3.9万户。 销售减少，退款下降，再加上防疫价格，发给春节期间在疫情应对第一线奋斗的5.3万名员工加班费，这并不是万科不感到现金流寒冷。 “总的来说，会给未来1~2年的结算带来长期的压力。 ”祝九胜坦率地说 幸运的是，在事业伙伴机制下的万科是从上层到下层都有危机感的公司 年秋天例会上万科喊的“活下去”的口号，在现在郁亮看来，特别真实。 郁亮时代的销售增速在过去一年，根据克和瑞的数据，碧桂园、恒大口径的销售金额分别为7715.3亿元和6080亿元，万科以6312.1亿元的成绩，连续4年位居第二。 万科相近的人对这个排行榜说郁亮很不甘心 但是近两年国家房地产市场的管制使开发商很难赚钱。 年，万科销售金额比上年同期减少3.9% 年销售额与去年同期相比的增长率分别为45.3%和14.5% 在郁亮身边工作的前万科中层人说，年郁亮正式担任董事会主席后，寻求稳定的路线。 “他可以控制销售节奏，使项目顺利进行。 之前，王总(王石)在的时候，万科一天可以卖十几万套房，郁亮上台后，故意控制了销售的速度。 (图/视觉中国是中国的房地产市场，很多公司追求规模和利益到极限，很多开发者选择了高周转模式。 但是，人们知道高周转带来的高利润，但容易忽视其中潜藏的危险性:不断开发，使项目高速运转，如果其中一个环节稍微落后，后续的资金和交付就会迅速面临缺口，匆忙带来的安全事项。 不管怎样，公司都不想看 更何况，董事长是财务出身的郁亮，对数字的严格的和风控制意识比任何人都强，不会把公司置于这个“终极”的境地 疫情期间，很多开发者通过网上销售楼大幅降价，比如恒大发布“75”折扣优惠活动，只需支付2000元就在网上购买了一套房源广告，洒在整个网上。 但是万科没怎么动 一位北京万科职业顾问告诉ai财经公司:“不管怎样，我们的项目现在没有这样的几千美元的钱也可以购买房源活动。” 祝九胜表示，公司无权单方面决定销售价格，“定价”权在顾客手中 “从过去几年的操作来说，集团不会具体介入一线价格管理。 “除了销售增速下降外，年万科归属于上市企业股东的净利润增速为15.10%，比年33.44%增速下降了近一半。 九胜说，自2009年提出“城市补助运营商”以来，万科不再追求单一业务、单一规模的竞争。 “我们必须寻找指标的回收率，重视质量，收集应收账款，改善现金流状况。 他认为毛利率下降是长期的趋势，不等于roe下降。 站在投资者的角度，公司对股东的收益率即现金红利的能力是他们评价公司利润水平和经营状况的重要指标 万科每10股支付人民币10.70元(含税)的现金股利 在年度股息预案中，每10股发送10.45元现金股息 关于分红方案的调整，朱旭说，万科上市后，累计分红额为692亿元，占资本市场累计融资额的2.67倍 “特别是在遇到疫情这种暧昧的外部环境的情况下，为了应对不明性，我想多保存现金。 但是，综合来看，红利总额与去年一致，为118.1亿元，占现金比例的30% “换血再次拯救业绩？ 在媒体的13个问题中，郁亮参与回答的有5个 其中关于疫情对公司的影响和人事变动的调整他是自愿应对的 很明显他对这两个问题做了充分的准备 问题是万科自愿扔的 3月17日，在年报上发表，万科发布了人事豁免公告 公告显示 根据业务需要，执行董事王文金不再兼任企业执行副总裁、财务负责人企业执行董事张旭不再兼任企业执行副总裁、首席执行官 并聘请韩慧华为企业执行副总裁、财务负责人，她也是现在高管团队中唯一的80后 在万科总部工作了5年的退休人员说，人事调整对万科来说太必要了。 “如果不再换血，万科想研究的不是“活下去”的问题，而是怎么活下去呢？ 根据他在职时的注意，换班人不是因为员工的工作效率低，不是因为工作积极性不强，而是原来的架构不灵活 在历史过程中，要想活得更好只有一步 其实对万科内部来说，这种人事变动，他们已经很清楚了 这一年，还有很多比这更频繁、更大的变动 例如，去年5月将区首变更为南方地区，例如这一年间，武汉、贵阳、深圳、厦门等城市总经理的频繁防卫变更。 这是万科“大江大海”计划的一部分 从年下半年开始，比较总部最新的组织重建，郁亮提出以集团公开竞争的方法选拔人才 郁亮说“鼓励优秀将军赴前线打仗”和“培养年轻接班人”是企业使用者的唯一理念。 张旭加入万科18年，8年前郁亮从武汉调到总部负责事业快速发展中心的工作，负责海外业务的快速发展 郁亮说，物流业务在张旭手里孵化了 现在万科看到因疫情物流迅速发展的机会，张旭必须回到前线领导这个队 王文金出生于1966年，将财务接力棒交给80后的韩慧华后，他还将继续担任更高的杂度、更综合更强的管理角色。 去年5月，孙嘉从首席财务官职位调到南方地区担任CEO，实践的是万科第一条的使用战略 但是财务报告显示，孙嘉到达后，南方地区没有明显好转，年末销售金额为1274.23亿元，在四个地区中触底，业绩贡献率为20.2% 祝九胜解释说，从2009年开始南方地区所在的城市、政府转让土地时，综合项目很多，这些城市的顾客诉求也越来越多样化。 “这两个因素决定了南方地区得到的纯住宅开发即销售项目的比例越来越少。 他们最初进入综合居住区的业务，对全周期经营能力的要求很高 》图/视觉中国年是万科成立的第35年 在年末的内部年会上，郁亮取出了13年前为季度例会制作的ppt 那一年，万科刚招收完第一批“新动力”，就开始建设专业化总部 那一年，郁亮在ppt上绘制了类似斐波那契数列的增长曲线，大胆制定了2008年的销售额一定会达到400亿元 出乎意料的是，2007年，万科销售额首次突破500亿元 斐波那契数列被称为代表数学中最有效的成长的模型 但是，无论是以前的“新力量”，还是现在的“大江大海”，都不能换血再次拯救万科的业绩吗？ 还没有丰收的多样性在4年前的业绩会上，郁亮说10年后万科兆江山的一半将来会恢复业务。 现在，“十年合同”的进程接近一半，仅凭工作成绩贡献，新业务带来的效果不明显 年，万科集团实现了营业收入3678.9亿元，在所有营业收入中，来自房地产及相关业务的收入为3526.5亿元，达到95.9%。 物业服务营业收入127亿元，占3.5% 万科除了主要业务外，其他业务的营业收入对企业的贡献很小 这些贡献较小的业务包括商业房地产、物流、冰雪假期、海外、长期租赁公寓和教育 在接近万科的人看来，除了物流仓库和商业不动产开始变色以外，其他多种业务都不顺利 以长租公寓为例，万科住宿业务每年新开业5.6万间，到报告期末累计开业11万间。 规模领先全国，但领域的人没有找到可持续的利益模式 万科理事会秘书朱旭坦白，现在长租公寓领域的迅速发展有客观条件的限制。 “第一，从房源来看，非居住改革政策大部分城市还没有实施细则。 第二从建设标准来看，还参照住房标准。 第三，如果是商品租赁产品的承租人，他们无法享受民间水力发电的优惠，无形中提高了生活价格。 另外，现在租赁住宅领域的税负比较重 “图/视觉中国朱旭说，万科长期以来一直看好这项业务的未来。 “中国有2亿人口的租房诉求，这个市场的诉求非常大 我们还处于爬坡期 去年，关于万科城中村的改造，“万村计划”被废除了，但据年报报道，报告期间城中村内的长租公寓新开业了3.5万套 我们知道这些项目基本在深圳，广州、珠海、厦门也有少量分布 熟悉万科的某行业人士说如何安置村民？ 房租翻倍的话，谁能租？ 万科如何向村民发放租金红利等尚不清楚 万村计划的改造，前途无量 其实郁亮明确表示，万科变革不可能想找到与房地产赚钱前景相当的领域 因为这一年，他对万科战略提出了以“聚焦、强化基本盘”为中心的要求。 时候到了，疫情危险过去后，万科能迎来那个新机会吗？ 郁亮说，农民必须预测“天气好还是坏”，决定不种田，遵守自己的“本分”，但需要如何夺回4年失去的房企高层宝座，调整各项人事后，万科稳步“种田” 原标题:“曼科，“活下去”进入现实”原文