社区商铺如何计算收益率

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社区商铺发展前景大，门槛低。在商业地产大有可为的背景下，投资者要懂得如何在早期看收益率。

在商业地产中，社区商铺因其门槛低、风险低、收益稳定、易于转让和转租而被称为“小盘股”。那么对于想测试水社区商铺的投资者来说，在初期应该如何计算和对待自己的收益率呢？

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收益率的计算比较

根据21世纪房地产的数据，2011年下半年，成熟地区优质小区商铺的年租金回报率有时可以达到住宅的1-2倍，而且由于不受“限购”等政策的影响，价格也在稳步上涨。比如上海徐汇中心，沿街二手商铺均价6万元/㎡，租金10~12元/平米/天，租金回报率6.6%左右，空入住率只有5%左右。

但这只是店铺年租金和总价的简单划分。该行业还有另一个更常用的针对社区商店的公式:

投资回报=(月租金×12个月-首付×银行存款利率-贷款×银行贷款利率)/总售价

那么以总面积30平米，一年期定期存款利率3.5%，五年期贷款利率7.59%为基础，总售价应该是180万元。首付100万，贷款80万，投资回报率应为(30×11元×3.65-100万× 3.5%-80万× 7.59%)/。贷款未一次性支付的，相应收益率为(30×11元×3.65-180万元×3.5%)/180万元= 3.2%

风险对回报有影响

可以看出，不同的利率和贷款对收益率的影响很大。21世纪地产上海区域分析师黄河涛提醒，虽然部分商铺回报率高于住宅，但由于商铺产权只有40年的期限，商铺年租金回报率(年租金/总价)比贷款利率高出1%以上。此外，还必须考虑店铺的相应风险。

首先，是空的入住率问题。毕竟回报率是建立在每天成功租房和稳定租房价格的基础上的。有时候小区内位置较好的商铺租金很快，但是一些位置较差的商铺，比如转角的商铺，可能入住率比较平均。/きだよ0

其次，根据所投资店铺的规模、位置、布局，需要了解大概的出租方向，是零售还是服务。不同的定位与交通、客户群、经营状况、竞争力、盈利与否，甚至是否需要停车等诸多因素有关，也会影响投资者相应的风险大小和租金收入稳定性。这些都是对一两个简单收益率数字的三维补充。

回报率和升值前景

相对来说，成熟地区的二手社区商铺有一定的辐射影响力，有固定的客户群体，所以投资风险小，回报相对稳定，比如上面提到的上海徐汇中心盘、黄埔南盘浦江大厦等品牌成熟社区。但是，在这些地区，商店的价格正在上涨，业主不愿意出售。投资者也要多关注自己所在小区的情况，比如入住率、人员情况、周边交通和需求等。如果他们长期认为空有一个大房间，黄河涛认为年租金回报率(年租金/总价)约为4%。