低价难租回报率虚高 4招教你远离商铺投资误区

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判断店铺的盈利前景，光看地段是远远不够的。

吴管柱在上海浦东丁祥路的一条社区商业街上经营着一家玉器店。在过去的半年里，她每月2到3万元的房租都要靠她做矿石生意的收入来补充。这是上海著名的高端社区聚集地，居民购买力强。不幸的是，这条几百米长的商业街一年到头都有“热卖”的广告牌，但几乎一半的商店都在空.

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这不是她租店时想看的，其他房东更不愿意看。但是在购买的时候，商业街还没有开始运营，那么如何判断其未来的回归前景呢？

你相信七个理由中的哪一个？

商业街根据经营的店铺可以分为专业商业街和复合商业街。常见的专业商业街有建材街、服装街、酒吧街、媒体文化街等。复合商业街位于休闲、娱乐和购物的结合处。但产权归属通常比较复杂，大部分是出租不出售，不适合普通个人投资者。

比较可行的选择是社区商业街和特色商业街。特色专业商业街也需要充分考虑商业业态的问题。建材市场和餐饮娱乐街目前还是不错的选择。

如果你接到3个以上推销店铺的电话，你很快就会发现销售人员推荐你购买店铺的理由几乎是一样的。总结起来有七项:总价低，产权店，售后包租，高回报率，知名板块，统一规划，品牌开发商。

店铺有产权？跟回报率没关系！

相对于使用权店，使用权店最大的优势是可以贷款，使用权店不行。商业银行为个人购买物业商铺提供按揭贷款，首付最低50%，可按基准利率上浮。

产权店的另一个理论上的优势是可以再卖，但是当你把店卖了，你会发现大部分的买卖差价变成了税:土地增值税占差价的30%到60%，营业税占5.55%以上，个人所得税占差价的近20%，加起来就是差价的55%到85%。再说了，如果因为房租提不出来甚至租不出去而想卖，谁愿意以更高的价格接手一个烂店？

所以商铺的产权不一定和盈利前景有关。

至于使用权商铺，除非位于商业氛围成熟的闹市区，否则可见租金回报超过15%。否则按10%的收益率，买使用权50万，第10年赚资本。15年到期，账面上只有25万元盈利。就算50万不买店铺，15年后的本息合计103.6万，15年后的利息合计53.6万，比买有使用权的店铺多28.6万。

总价低，可能难租！

“总价20万到30万。你有兴趣吗？”总价低最大的诱惑就是让你钱不多就迫不及待的搬家:“我也可以作为房东投资商铺吗？”

我得提醒你，真相没那么简单。对于卖给个人的总价低的店铺，实力雄厚的运营团队可能不愿意接手，这将使项目在潜伏期和价值增长方面更加多变。

通常低价店隐藏的信息是:面积小(15平米以下)、新店、偏远或发展中地区、周边配套设施远未成熟。买这样的店，你要面对的不是租的问题，而是能不能租。因为商业街店铺的租金取决于整条商业街的人气，大面积适合更多的商业业态——餐饮、服装、美容院、房产中介、电玩店等。，而小面积只能作为小吃店和专卖店。

李超商业地产总经理朱倩判断:“以上海为例，面积在50到60平方米、位置成熟的商业街商铺，总价一般在100万到300万之间。有可能实现开发商承诺的回报率。”上一页1234下一页