买不买房都闹心 下跌不是空谈买房定要悠着点

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国家统计局最新数据显示，2月份70个大中城市新建商品房价格仅4个城市上涨，涨幅不超过0.1%，27个城市价格同比下降。房价下跌看似让买家看到了机会，但综合各方面因素，你还是悠着点。也许我们有一个无底洞。买房送车，买房送物业，打折销售……其实合理的房价才是购房者真正需要的。

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“不买房，买房就麻烦。”去年，在北京工作了六年的张先生终于下定决心，花了190多万元(2.1万元/平方米)在官庄海洋买了一套房。“其实我很早就开始看房了，房价一路上涨。一开始我质疑我为什么这么穷，后来我质疑为什么房价不跌。”张老师说:“我真正买房的时候，房价真的开始跌了，价格变成了1.9万元/平米，1.8万元/平米...我心里不平衡。”

盼跌怕跌，购房者很难把握房价走势，风险承受能力也没那么强。所以像张先生这样因为房价而心理失衡的人不在少数。2011年，远洋党屡遭业主非暴力围堵。

去年年底，在海疆北润花园交房当天，就有100多位业主表示保温材料不合格，拒绝收房。“核心问题是房价。因为降价和心理失衡，我们会找出住房质量或其他问题来讨论。”有业主这么说。

类似的维权行动也出现在北京的其他建筑中。比如之前本刊报道的位于通州区的北京国贸城，由于去年大幅降价，导致数百买家要求退房或补差。再比如大兴区黄村顺驰领海项目，去年11月就遭到了前业主的抗议，售楼处的沙盘也遭到了愤怒业主的破坏。

闹剧一幕接一幕上演，背后的总导演《房价》，不舒服。除了每天被无数人说闲话，还要被更多人批评，以后还要面对困难。

暂时不在乎房价的“两难”，因为比房价更纠结的是购房者的心。房价还会再跌吗？房价何时出现底部？现在是买房的最佳时机吗？

房子越来越便宜了

春节过后，全国楼市进入新一轮推升，以“招千块钱”为首的大型知名房企降价明显，重点城市降价项目持续增加。

中国指数研究院3月初发布的100个城市房价指数显示，2月份全国100个城市住房均价为8767元/平方米，比1月份下降0.3%，其中27个城市房价环比上涨，72个城市房价环比下降，房价环比下降的城市数量增加12个。价格下跌方面，全国100个城市2月份房价跌幅较1月份环比上升0.12个百分点，这是100个城市住宅均价连续第六个月环比下跌，创下2011年9月以来的最高水平，价格下跌幅度进一步扩大。

根据叶巍我爱我家市场研究所的统计，从北京限购政策实施到今年2月16日，新建商品房平均成交价格约为17015元/平方米，比去年同期的18256元/平方米下降了6.8%。

调查显示，2月份北京、上海等十大城市住房均价为15516元/平方米，比1月份下降0.31%，降幅比1月份高0.17个百分点。北京新房均价22670元/平方米，比1月份下降0.61%，比去年同期下降0.43%。

2月份北京新房价格环比同比下降，与近期低价项目占楼市交易主流有关。中原地产的统计显示，2月份在北京签约的项目，大部分还是低价，大部分都在2万元/m2以下。以合同数量最多的大兴龙湖时代天街项目为例。2月份签约115套，均价只有11653元/平米。

开发商情绪低落

一方面房价要跌；另一方面，购房者继续观望，各种因素导致开发商失去了奋斗的热情。根据中国指数研究院的数据，北京前十大房地产企业的总销售额从2010年的993.03亿元下降到2011年的952.35亿元，同比下降40.68亿元，降幅为4.1%。

随着新建房屋销售的不足，商品房库存一直在上升。以北京为例，截至2012年2月初，北京新建商品住宅销量达到11.96万套，比去年同期增长近2.4万套，一年内增长25%。这些股票也给开发商带来了很大压力。

万科董事会秘书谭华杰最近表示，过去一年，市场形势发生了巨大变化。9-12月，北京、上海、广州等14个城市交易面积同比下降约45%，交易金额同比下降约48%。但在销售放缓的同时，2010年开始的大量新项目逐渐形成供应，市场库存压力进一步加大。万科今年在京的重点销售项目是中粮万科长阳半岛和朱总万科金隅华富。目前长阳半岛还剩下3000套左右的房子，而金玉华府还有200多套。

股票太多，开发商推盘热情不高。据链家房地产市场研究部统计，截至目前，一季度只有5个项目进入市场，总供应量746套，同比下降33.5%。2月，只有一个项目——北京千山香怡花园进入市场，价格较前期下降到1万元以下。

“跳楼待售”触及了很多开发商的底线，所以长沙、合肥、济南等地出现了开发商“出走”的丑闻。全国房地产经纪人协会副秘书长、房地产研究员金指出，越来越多的开发商“出走”，这表明中小开发商已经遇到了资金链断裂的困境。在楼市调控和信贷紧缩的双重压力下，今年更多的中小房地产开发商迎来了一场大考验。正因为如此，也许新一轮的“大甩卖”即将开始。

房地产中介经常倒闭

同样受房地产市场冷淡的影响，有房产中介不得不提。一轮又一轮的严格调控，楼市成交量下降，国内大部分房产中介面临着“吃不饱”的严重困境，要么倒闭，要么倒闭。

据链家房地产市场研究部统计，2011年二手房经纪行业占比下降至72.4%，比2010年下降3个百分点，绝对成交量比2010年下降50%左右，比2009年下降9万套。2011年，仅北京就有约1400家店铺被房地产中介关闭，而深圳房地产中介的店铺数量从8000多家大幅下降至5000多家。

除了北京，深圳、广州、上海等一线城市也经历了中小型房地产中介机构的倒闭，大型中介机构的收缩。去年11月初，中原地产华南区董事总经理李耀志宣布，将关闭深圳60家门店，裁员1000人。广州一位资深房地产顾问也表示，目前大家都快死了。如果今年二手房成交量仍不明显上涨，广州房产中介的“破产潮”也将到来。

链家地产首席分析师张越指出，2010年以来，在近两年的楼市调控环境下，房地产中介机构的生存环境每况愈下，比2008年的生存状况还要艰难。

正是因为房产中介的处境如此艰难，再加上低价出售新楼盘，二手房的价格也有所下降。中原领先指数显示，2月和6月城市二手房价格指数继续下跌，但大部分城市指数环比跌幅收窄，环比跌幅不超过-1.5%。从地区来说，中心地区的下降幅度相对小于周边地区。以北京为例，通州和亦庄分别下跌-1.3%和-1.6%；在其他地区，环比降幅不超过-1.0%。二手房报价方面，六市中原报价指数近期略有上升趋势，但总体仍处于历史低点。

不要太担心买房

“我可以明确告诉你，房价远没有回到合理的价格，所以监管不能放松。”这是温家宝总理在3月14日两会结束时回答记者提问时说的话。这表明了政府抑制房价的决心，也表明调控政策将继续实施。

当然，限购政策也是打压房价的一大利器。据中原地产市场研究部统计，截至2011年底，在实施楼市限购的46个城市中，已有32个城市明确表示将继续实施限购，而尚未明确是否继续实施限购的14个城市主要分布在中西部地区。

从理论上讲，房价走势受多种因素影响。除了调控政策的影响，目前的房价下跌还受到开发商资金短缺、银行信贷收紧和保障性住房建设加快的影响。

不管什么原因，房价下跌似乎已经成为一种趋势。根据《2012年中国经济预测白皮书》中100位经济学家进行的问卷调查，多达69.9%的受访者认为，2011年，中国许多大中城市房价都出现了不同程度的下跌，房价拐点已经到来。2012年，国内房价走势将继续呈下降趋势。近20%的受访者认为未来房价将保持稳定。只有1%的受访者认为房价会继续上涨。中国社会科学院数量与技术经济研究所所长王同三表示:“房价下跌是近两年房地产市场持续宏观调控的必然结果，实际上反映了房地产市场深度调整的开始。这也是符合大众利益的监管方向。作为中国经济结构调整的重要组成部分，房价调控可能仍然是今年和明年的大方向。”

根据很多资料，购房者有好机会吗？有专家认为，如果一些优质楼盘或一些知名开发商开发的楼盘定价合理，购房者已经可以进入市场。一位房地产经理俱乐部的负责人也表示，2012年对房地产开发商来说将是相当悲伤的一年。另一方面，也是买房的好时机。

但是，专家建议，要找准时机买房。如果你急着要活下去，那你买的时候随时都不会吃亏；如果不着急，可以等。而且最近有人算过账:表面上看，现在买房确实便宜，但是贷款成本增加了。以贷款60万，贷款期限20年为例。4.935%的利率如果按照之前5年以上30%的利率执行，每月需要还款3938元；但按照目前银行上浮10%时7.755%的利率，每月需要还款4920元，比之前每月1000元的利息支付多20万元左右。就这样，房价没有跌。所以买房的计划可以等等。

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