观望房价变动最后的博弈 刚需现在该出手了吗？

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等总理房价？

就在两会之后，温家宝总理在新闻发布会上表示，房价远未回到合理水平。

接下来是世界各地的热心人士根据自己对“合理价格”的理解计算出的“总理房价”。一般依据是“房价收入比”，即一个城市的平均房价与每户平均收入之比。按照国际通用标准，房价收入比的合理范围在3倍到6倍之间。

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网友的公式是城市居民年人均可支配收入乘以家庭人口(按2人计算)，再乘以6倍，得到本市一套房子的“合理总价”。总价除以90平米，得到所谓合理的总理房价。

这个价目表的娱乐价值远远大于参考值:北京4387元/m2，上海4831元/m2，广州4573元/m2，深圳4867元/m2，杭州4493元/m2...世界上每个人都知道，这种人物在他们的有生之年几乎看不到。

但是，人们还在等待，等待房价下跌，进入市场砍价。

这种等待和为正义的需要而受苦没有什么不同。因为大家都知道，底部总是在一个意想不到的时间，路过等待它的人。

该开枪了吗？

租房不是噩梦

温家宝总理在新闻发布会上再次强调，房价尚未回到合理水平，鼓励人们租房。为什么房地产市场发达国家流行的「居者有其屋租赁」的概念在中国总是「被鼓励」？

扭曲的租售比

挂断中介电话之前，李阿姨又一次被贯彻了总理的“房价合理返还”讲话，她决定卖掉浦东世博园附近的一套房二房。

自从场馆工作人员撤离后，这一区域的许多空房间已经腾空。由于交通不便，很少有租户感兴趣。李阿姨在空的房子已经住了一年多了，她给中介的指示也从“只租不卖”变成了“边租边卖”。她算了一下，这房子市价200万左右，世博期间租金3500，年租金收益率只有2%，还要扣除物业费等费用。如果再降房租，包括家电家具的损耗，只能“平衡”了。

在几次加息之后，银行存款利率达到了5.5%，当李阿姨想到和空.一起买房时，她简直想把10万元的钞票扔进水里在中介的劝说下，她准备利用3月1日颁布的普通住宅新规定，和上次几位来访者好好谈一谈。

徐莉，汉宇地产陆家嘴一家店的经理，在中介行业打拼了十几年，投资了好几套地段好的房子。这几年租房收益较低，再加上每月还款资金的压力，他也有了卖房子缓解压力的想法。“过去几年，租金回报率仍为5%-6%。现在地段好的房子只有2%-3%。很多房东都是边租边卖。如果有下一个家，他们会以租赁方式出售。”

房价飙升的历史让投资者很少真正关心租金回报率，因为最大的甜头来自于买卖差价。中原地产研究中心主任宋惠永分析说，“投资者在‘租倒卖’和‘卖转租’之间来回跳跃，是一种僵持和等待，等待合适的时机卖钱，所以买房出租一直是一种投机。投资会考虑投资回报，投机不会。”

而当楼市升值前景不像以前那么明朗时，租金收益率和银行利率的争夺就开始让房东焦虑。限购令实施一年多以来，住宅买卖市场的热度有所消退，但由于“替代效应”，租赁市场的价格并没有上涨。

"自去年以来，房租没涨多少。"21世纪地产新天地一家店的经理李燕说。新天地90%的客户都是在上海工作的外国人。一两个房间月租2-3万，三个以上房间月租5-9万。因为租房需求稳定，一套房子挂出去半个月到20天左右就可以租出去。

“大部分业主也是外国人。由于限购，他们卖房子的时候不能再买了。他们考虑在上海的长期发展，通常打算持有租金。他们不愿出售。”随着限购政策的引入，高端租赁市场的供应量增加，这为平静的租金水平提供了一个解释。

在普通住宅市场，年后租金只是“例行”小幅上涨。21世纪地产西藏南路一家门店经理张丹告诉记者:“今年2月份房租上涨了约3%-5%，去年同期上涨了约10%。过了年，营业额也增加了一点。2月份我们分行做了十几单租赁业务，这个月又回落到四五单租赁业务。因为年后一般租约到期，很多人会换房，所以市场会涨。”

张丹的店大部分是夫家的，2000年左右建的分新房。由于离大同中学和大井中学比较近，超过一半的客户是两所学校的学生和陪读家长，还有附近医院的医生。因为地铁线路方便，也受到白领的青睐。" 4000元到5000元的两个房间最好租."

张丹的感受和统计很接近。根据21世纪房地产对全市40个基准楼盘的租金价格监测，与2011年8月底相比，2012年2月底的总价约为59.2%，其中约77.50%为大户型；26.7%的项目价格上涨，大部分在10%以内。

被"限购令"挤出来的住房需求并没有进入租房市场，房租的小幅上涨只是呼应了cpi。“2009年至今，陆家嘴板块租金涨幅达40%，每年涨幅基本与价格涨幅持平。”徐莉说。

为什么房市和租房市场几乎脱节？

根据宋惠永的分析，限购挤出的需求大部分是投机性的，不影响租赁市场的表现。“租赁是一种实际的生活需求，不包含投资成分，所以租金是商品真实市场价值的反映。需求结构的差异导致市场上租赁和销售价格的表现完全不同。交易市场受监管影响，高低起伏。租赁市场的增长与cpi基本持平。”

长期以来，飙升的楼市使住宅租售比越走越远。2007年1月，上海的租售比(月租占房价总额的比例)在1: 300到350之间，现在在1: 600到850之间，而国际公认的租售比是1: 160？。“反映房价涨了，房租没涨。但租金反映的是一个产品的真实价值，说明投资者对房子的投机导致房价上涨过快，脱离了价值趋势。房价至少有一半是泡沫。”宋惠永说道。

扭曲的租售比使住房失去投资意义，成为完全的投机。房东在等待价格，房价的快速上涨使得房东的违约成本显得很低，使得租客生活在随时搬家的不稳定中，加速了他们的购房过程，而旺盛的需求进一步推动了房地产的上涨，陷入恶性循环。

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